Thực tế cho thấy, việc mua chung cư chưa có sổ hồng là một quy trình tương đối phức tạp. Thông thường, có 2 trường hợp mua nhà chung cư chưa có sổ là mua trực tiếp từ chủ đầu tư và mua lại từ cá nhân, hộ gia đình khác. Bài viết này đề cập tới trường hợp thứ hai: mua lại căn hộ chưa có sổ hồng từ cá nhân, hộ gia đình khác.

Để phòng tránh, giảm thiểu tối đa những rủi ro có thể xảy ra, cả người chuyển nhượng và người mua lại căn hộ phải hết sức lưu ý về điều kiện, quy trình, thủ tục cũng như những vấn đề pháp lý liên quan tới hoạt động giao dịch này.

1. Vì sao căn hộ chung cư chưa có sổ hồng?

Để giải đáp thắc mắc có nên mua chung cư chưa có sổ hồng, khách hàng nên tìm hiểu nguyên nhân vì sao căn hộ định mua lại chưa có sổ. Hiện có nhiều lý do dẫn tới việc chậm ra sổ hồng chung cư như: 

Có nhiều lý do khiến căn hộ chung cư chưa được cấp sổ hồng. Ảnh minh họa

- Phát sinh tranh chấp về giải phóng mặt bằng hoặc xây dựng trái phép.

- Dự án chưa được chủ đầu tư hoàn thành.

- Chủ đầu tư thế chấp sổ hồng tại ngân hàng để vay vốn nên không thể giao sổ hồng cho chủ sở hữu căn hộ.

- Việc thi công xây dựng dự án không đúng theo thiết kế ban đầu nên chung cư không đủ điều kiện cấp sổ hồng.

2. Rủi ro khi mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là gì?

Mua bán, chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là giao dịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro. Vì chưa có sổ nên khi mua bán, các bên chỉ có thể làm các loại giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, công chứng...

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đối với căn hộ chung cư, nhà dự án khi chưa có sổ hồng hoặc sổ đỏ, nếu muốn chuyển nhượng lại cho người khác thì có thể làm hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng - thực chất là hợp đồng chuyển nhượng, sang tên hợp đồng mua bán chung cư. 

Dễ dàng nhận thấy, người nhận chuyển nhượng có thể gặp nhiều rủi ro, chẳng hạn như sau đó hai bên mua bán mất liên lạc với nhau hoặc người ủy quyền mất năng lực hành vi dân sự hoặc qua đời.

Chưa kể, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu bạn muốn bán lại căn hộ đó thì chủ đầu tư dự án vẫn sẽ cho người chủ đầu tiên đứng tên sổ hồng vì người chủ thứ hai trở đi chỉ được ủy quyền sử dụng căn hộ chứ không có gì để đảm bảo quyền lợi.

Với những dự án chung cư đang trong thời gian cấp sổ hồng, nếu thực hiện mua bán thì sẽ mua bán theo dạng ủy quyền toàn phần. Chủ đầu tư không hỗ trợ xác nhận căn hộ vì đã nộp hồ sơ lên Sở Tài nguyên và Môi trường.

Ngoài ra, nếu bạn không tìm hiểu kỹ, mua phải dự án căn hộ của những chủ đầu tư kém uy tín, năng lực thì có nguy cơ chậm cấp sổ hồng, thậm chí không có sổ hồng.

>>> Có thể bạn quan tâm:

• 5 rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ

• Mua chung cư trả góp và những lưu ý "nằm lòng"

3. Nên mua chung cư chưa có sổ hồng hay không?

Chúng ta đều biết các dự án căn hộ chung cư thường có biên độ tăng giá dần đều kể từ khi mở bán cho tới khi bàn giao và ra sổ hồng. Vì vậy, khi mua nhà chung cư chưa có sổ, bạn sẽ mua được với giá thấp hơn khi có sổ khoảng từ 10-15%. Với ưu điểm vượt trội về giá, bạn nên cân nhắc mua lại chung cư kiểu này, nhất là với những người tài chính có hạn.

Tuy nhiên, người mua nên tìm hiểu kỹ nguyên nhân khiến căn hộ chưa có sổ như đã đề cập ở trên, từ đó xác định mức độ rủi ro cao hay thấp để quyết định xuống tiền hay không.

Bên cạnh đó, người mua cũng cần tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư và chất lượng căn hộ thông qua các phương tiện truyền thông, mạng xã hội, các diễn đàn về nhà ở, bất động sản... hoặc trực tiếp hỏi người dân trong khu vực, cư dân sinh sống tại chính dự án đó hoặc người thân, bạn bè am hiểu về lĩnh vực này.

Nên cân nhắc và tìm hiểu thật kỹ khi mua chung cư chưa có sổ hồng. Ảnh minh họa

Như vậy, nếu thời gian bàn giao căn hộ chưa quá 2 năm, chủ đầu tư uy tín và chất lượng công trình tốt thì việc chọn mua căn hộ chung cư chưa có sổ hồng là một trong những lựa chọn phù hợp, tiết kiệm được một khoản tiền đáng kể.

4. Những lưu ý quan trọng khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Để quá trình mua bán, giao dịch diễn ra thuận lợi cũng như tránh được những rắc rối phát sinh về sau, bạn cần nắm rõ về điều kiện sang tên hợp đồng mua bán chung cư, hồ sơ và quy trình thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng.

Điều kiện chuyển nhượng chung cư chưa có sổ hồng là gì?

Để chuyển nhượng lại căn hộ yêu cầu phải có sổ hồng/sổ đỏ. Nếu nhà chung cư chưa có sổ hồng thì chỉ được phép chuyển nhượng thông qua hình thức sang tên hợp đồng mua bán chung cư thương mại. Theo quy định của pháp luật, để được chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng cần đáp ứng đủ 3 điều kiện sau:

• Cá nhân, tổ chức mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Cá nhân, tổ chức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho cá nhân, tổ chức khác khi hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Nếu hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn nhà, căn hộ riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó.

• Nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

Tóm lại, thời điểm được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là trước khi chủ đầu nộp hồ sơ, giấy tờ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp sổ hồng cho người mua nhà.

Việc chuyển nhượng chung cư phải được lập thành văn bản rõ ràng, phải có chữ ký của chủ đầu tư vào văn bản đó. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng sẽ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ hợp pháp khi chuyển nhượng dưới sự hỗ trợ của chủ đầu tư.

Thủ tục chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ hồng ra sao?

Trình tự, thủ tục sang chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng gồm các bước như sau:

Cần nắm rõ thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng để đảm bảo an toàn, tránh rủi ro phát sinh không mong muốn. Ảnh minh họa

Bước 1: Nộp đơn đề nghị chủ đầu tư chấp thuận yêu cầu chuyển nhượng căn hộ chung cư

Theo đó, chủ đầu tư sẽ tiến hành kiểm tra tình trạng hợp đồng, tình trạng thanh toán để quyết định đồng ý hay không đồng ý việc chuyển nhượng này. Trường hợp được chủ đầu tư chấp thuận sẽ thực hiện các bước tiếp theo.

Bước 2. Lập văn bản sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Văn bản sang tên hợp đồng mua bán chung cư gồm các nội dung chính sau:

- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư;

- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các thỏa thuận khác.

Lưu ý, cần lập thành 7 bản, trong đó 3 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu, 1 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 3: Công chứng, chứng thực văn bản sang tên hợp đồng mua bán nhà chung cư

Văn bản sang tên hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng phải được công chứng/chứng thực nếu bên chuyển nhượng là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức mà không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ đề nghị công chứng/chứng thực gồm:

• 7 bản chính văn bản sang tên hợp đồng mua bán nhà ở;

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Nếu chuyển nhượng một/một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc, bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho các nhà ở chuyển nhượng.

• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Thẻ căn cước công dân hoặc chứng minh thư hoặc hộ chiếu còn giá trị (nếu là cá nhân); kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó (nếu là tổ chức).

• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. 

Cơ quan chứng thực, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế, lệ phí, phí), bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản sang tên hợp đồng mua bán chung cư.

Hồ sơ này gồm các loại giấy tờ sau:

• 5 bản chính văn bản sang tên hợp đồng mua bán chung cư, trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng.

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư.

• Biên lai nộp thuế, giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế  (nếu có).

• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và xuất trình bản chính thẻ căn cước công dân hoặc chứng minh nhân dân hoặc hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.

Tính từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ và hợp lên, trách nhiệm của chủ đầu tư là xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa 5 ngày làm việc. Sau đó, bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các loại giấy tờ sau đây:

• 2 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đã có xác nhận của chủ đầu tư. Trong đó có 1 bản của bên chuyển nhượng và 1 bản của bên nhận chuyển nhượng.

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư (trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà (trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà).

• Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế (nếu có).

Hai bên mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có thể tự thỏa thuận về việc nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Ảnh minh họa.

Sau khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, người mua lại căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lưu ý, khi thực hiện thủ tục cấp sổ hồng lần đầu, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, người đề nghị phải nộp thêm cho cơ quan cấp sổ một số giấy tờ sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư.

• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

• Nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó.

• Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc, bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho các nhà ở chuyển nhượng.

• Nếu đã nhận bàn giao căn hộ thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao căn hộ;

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa có sổ hồng sẽ có những điều kiện, quy trình nhất định. Người mua và người bán cần nắm rõ để tuân thủ theo các quy định của pháp luật, đồng thời giúp hạn chế được những rủi ro, phát sinh ngoài ý muốn, đảm bảo an toàn giao dịch cho cả đôi bên.

Phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Khi sang tên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ, bạn cần nộp các loại thuế phí như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định, lệ phí địa chính, lệ phí cấp sổ... Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn có thể thỏa thuận với nhau về việc đóng nộp các khoản thuế, phí và lệ phí này.

- Thuế thu nhập cá nhân tính bằng 2% trên giá trị chuyển nhượng. Bên bán căn hộ sẽ nộp khoản thuế này, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Lệ phí trước bạ tính bằng 0,5% giá trị chuyển nhượng. Bên mua sẽ nộp phí này, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Một số lưu ý khác

Ngoài những vấn đề nêu trên, khi mua lại căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, bạn cần lưu ý thêm một số vấn đề sau:

Thứ nhất, nếu việc chuyển nhượng căn hộ đảm bảo đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định hiện hành thì chủ đầu tư không có quyền cản trở việc chuyển nhượng này. Mặt khác, chủ đầu tư cũng không được thu bất kỳ một khoản phí nào khi xác nhận việc chuyển nhượng đó.

Thứ hai, ngoài các thủ tục thực hiện theo quy định của pháp luật, bên mua và bên bán có thể tự thỏa thuận thêm những điều khoản khác trong hợp đồng và ký kết. Mục đích là để thuận tiện cho giao dịch và phòng tránh rủi ro. Theo đó, có 2 cách sau:

- Hai bên mua bán ký kết hợp đồng đặt cọc với nội dung hứa mua hứa bán sau khi đã đặt tiền cọc. Sau khi căn hộ đã được cấp sổ hồng, bên bán phải thực hiện theo hợp đồng, trường hợp không thực hiện sẽ phải bồi thường tiền cọc cho bên mua.

- Người mua và người bán có thể ký hợp đồng ủy quyền về việc định đoạt toàn bộ, gồm cả việc mua bán, chuyển nhượng căn hộ khi đã được cấp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng. Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng. Thế nhưng, do nhiều yếu tố khách quan, hợp đồng ủy quyền có thể bị hủy bỏ.

Thứ ba, với trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, khi công chứng hợp đồng, người bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó xác minh tính pháp lý của tài sản.

Thứ tư, với trường hợp căn hộ đó đã mua bán lần thứ 3, khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng và quá trình mua bán phải thông qua chủ đầu tư. Bởi lẽ, nếu không được chủ đầu tư xác nhận thì hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu hóa. 

Thứ năm, giao dịch mua bán nhà chung cư kiểu này nên được thực hiện ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho đôi bên, nhất là bên mua căn hộ.

Như vậy, mua chung cư chưa có sổ hồng là một quá trình không hề đơn giản. Với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc đã nắm rõ quy trình, thủ tục, thuế phí và những lưu ý khi sang tên hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa ra sổ, qua đó phòng tránh và giảm thiểu tối đa những rủi ro, phát sinh không mong muốn.

 

Lam Giang (TH)

>> Được và mất gì khi mua nhà dự án vào đợt mở bán đầu tiên?

>> Cư dân thiệt thòi ra sao khi mua trúng dự án chưa ra được sổ hồng?