Để triển khai như thế nào cho hiệu quả, vừa đảm bảo cải thiện điều kiện ở cho người dân, vừa phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị đã và đang là một bài toán rất khó đối với thành phố nếu không có sự vào cuộc quyết liệt của các cấp, các ngành cũng như doanh nghiệp tham gia thực hiện.
Quyết tâm vào cuộc
Cái khó của Hà Nội trong suốt thời gian qua khi triển khai chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là điều kiện ngân sách của thành phố hạn hẹp. Nhà nước chỉ hỗ trợ về công tác quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và một số hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu.
Trong khi đó, hầu hết các khu chung cư cũ lại nằm ở khu vực nội thành, bị hạn chế phát triển dân cư theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2050, dẫn đến rất khó cân bằng lợi ích giữa nhà nước-người dân và doanh nghiệp.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong tổng số khoảng 1.579 nhà chung cư cũ chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, đến nay, Hà Nội mới hoàn thành xây dựng lại đạt khoảng hơn 1%.
Đáng chú ý, một số khu sự xuống cấp thể hiện rõ ở tình trạng lún nghiêng, nứt vỡ bêtông ở mức độ lớn, gỉ cốt thép cấu kiện, không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, trong khi mật độ dân cư quá cao, gây nguy hiểm và ảnh hưởng nghiêm trọng đến cuộc sống của người dân.
Điển hình như nhà E6-E7 Quỳnh Mai; nhà A-B Ngọc Khánh; nhà B7-C1-E6-E9-G6A-G6B-G22 Thành Công; A7 Giáp Lục-Tân Mai, B1 Giảng Võ; A1-A2 Giảng Võ; tập thể Bộ Tư pháp…
Xác định rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc thực hiện các chỉ đạo của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, Hà Nội đang nỗ lực đưa ra những giải pháp mang tính thực tiễn, đồng bộ từ quy hoạch, xây dựng cơ chế chính sách đến việc lựa chọn chủ đầu tư lập quy hoạch chi tiết và triển khai thực hiện dự án.
Đó là việc Hà Nội đã ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử Hà Nội (tháng 4/2016) với mục đích tái thiết lại các khu chung cư cũ chứ không chỉ dừng lại ở việc xây dựng lại một cách đơn lẻ từng nhà chung cư như trước đây.
Việc thực hiện tái thiết theo hướng cao tầng, mật độ thấp, tạo nhiều không gian mở, hạn chế gia tăng dân số khu vực; bố trí đất cho công trình giáo dục và không gian mở, tăng thêm diện tích cây xanh đô thị, tiện ích công cộng như sân vườn, chỗ để xe.
Đặc biệt, mới đây, Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thành lập Ban chỉ đạo thành phố về cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trên địa bàn do Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố Nguyễn Đức Chung làm Trưởng ban; các Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân thành phố làm Phó Trưởng ban.
Ban chỉ đạo có nhiệm vụ chỉ đạo thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô như triển khai Luật Nhà ở năm 2014; Nghị định số 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 21/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; thực hiện các chủ trương chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ của Thành ủy và Hội đồng Nhân dân thành phố; nghiên cứu đề xuất Thành ủy, Hội đồng Nhân dân thành phố, Ủy ban Nhân dân thành phố những cơ chế chính sách và giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.
Theo đó, Ban chỉ đạo chỉ đạo thực hiện Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2017-2020 và định hướng đến năm 2025 phù hợp với yêu cầu của pháp luật và thực tiễn; chỉ đạo thực hiện đồng bộ công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cùng với việc kiểm tra, theo dõi đôn đốc, chấn chỉnh những sai sót, kịp thời giải quyết, xử lý các nhà nguy hiểm, các khu chung cư cũ xuống cấp. Sở Xây dựng là cơ quan thường trực Ban chỉ đạo thành phố về nhiệm vụ này.
Đề xuất nhiều cơ chế, chính sách mới
Hiện, Sở Xây dựng Hà Nội đang xây dựng đề án đề xuất một số cơ chế chính sách khung về cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, trong đó đưa ra hàng loạt cơ chế, chính sách mới và sẽ lấy ý kiến các cơ quan chức năng, các nhà khoa học, người dân để hoàn thiện, trước khi trình lãnh đạo Ủy ban Nhân dân thành phố quyết định.
Sở Xây dựng cho biết, khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại toàn khu, có việc sắp xếp lại quy hoạch các nhà chung cư cũ theo quy hoạch đô thị, bố trí bổ sung hạ tầng, đồng thời để khai thác hiệu quả giá trị địa tô, phù hợp với cơ chế thị trường thì phát sinh những vướng mắc, cần phải có một số cơ chế mới có thể triển khai, phù hợp với đặc thù các khu chung cư cũ.
Về lập quy hoạch, Sở đề xuất thành phố giao nhà đầu tư đủ năng lực tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn có kinh nghiệm lập quy hoạch, khuyến khích mời, thuê tư vấn nước ngoài nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể cả khu chung cư cũ. Việc lập quy hoạch trên tổng thể cả khu chung cư cũ thống nhất đồng bộ; đảm bảo đủ tái định cư tại chỗ cho dân số của khu chung cư cũ hiện hữu.
Các đồ án quy hoạch chi tiết sau khi hoàn thành, tập hợp toàn thành phố tổ chức trưng bày triển lãm, công bố công khai lấy ý kiến rộng rãi của các cơ quan, tổ chức, đơn vị và cộng đồng dân cư. Sau khi quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được duyệt, thành phố sẽ xem xét lựa chọn chủ đầu tư.
Đối với phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư, Sở Xây dựng đề xuất cơ chế, chính sách thống nhất toàn khu chung cư vì phải cân đối phương án kinh tế của dự án, với lý do Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố hiện nay hạn chế chiều cao công trình (cao tối đa từ 9-11 tầng) và Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 yêu cầu giảm dân số khu vực nội đô từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người.
Hơn nữa, do mỗi tòa nhà có vị trí địa tô khác nhau nên phương án tái định cư của mỗi hộ dân khác nhau phụ thuộc vào vị trí của tòa nhà. Trong khi đó, quy hoạch thực hiện việc sắp xếp lại toàn khu (có thể dồn một số tòa nhà chung cư thành một tòa mới để dành diện tích đất cho các công trình công cộng) sẽ có sự thắc mắc của các hộ dân trong các tòa nhà khác nhau.
Sở Xây dựng đã đưa ra 2 phương án đối với việc hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư.
Phương án 1 là giao đơn vị trực thuộc hoặc thuê đơn vị tư vấn độc lập thẩm tra đề xuất của nhà đầu tư để xác định điểm hòa vốn cho dự án (có tính đến 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư) trong trường hợp hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K=1. Nếu còn chênh lệch giá trị theo hướng có lợi thì nhà đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận hệ số K cho phù hợp (ngược lại thì thực hiện theo nội dung đề xuất số 5 về cơ chế tài chính cho dự án).
Phương án 2 hoàn trả diện tích căn hộ tái định cư với hệ số K=1. Trường hợp diện tích căn hộ tái định cư tại chỗ lớn hơn thì chủ sở hữu phải trả tiền mua diện tích tăng thêm cho nhà đầu tư với giá thành xây lắp cộng 10% lợi nhuận định mức cho nhà đầu tư.
Những hộ tại tầng 1 đang kinh doanh được bố trí thuê 1 kiốt để kinh doanh khi dự án cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư hoàn thành, đối với nhà thấp tầng giá trị bồi thường theo thực tế diện tích sử dụng hợp pháp. Trường hợp nếu di chuyển ra ngoài vành đai 3 thì được ưu tiên mua căn hộ với hệ số K=2 tại dự án nhà ở thương mại do doanh nghiệp thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ làm chủ đầu tư.
Có thể thấy, sự quyết tâm vào cuộc của chính quyền thành phố Hà Nội với nhiều cơ chế chính sách mới, cùng với chỉ đạo đẩy mạnh công tác vận động và tuyên truyền các quy định của pháp luật về việc cải tạo xây dựng lại chung cư cũ cho người dân biết, tham gia thực hiện và giám sát, sẽ giúp Hà Nội sớm đạt được mục tiêu trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ./.
