Một dự án chỉ được bán nền đất khi đáp ứng đủ các điều kiện. Người mua rất có thể “sập bẫy” chờ nhiều năm không được bàn giao, không được cấp sổ hoặc được bàn giao nhưng không thể xây nhà hoặc xây nhà mà không thể hoàn công… Như trường hợp của anh H. mua đất tại một dự án gồm hàng trăm nền ở xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè. Dù đã triển khai hàng chục năm nhưng đến nay dự án vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng. 

Sau khi mua, anh H. hỏi về thủ tục xây dựng thì được phía chủ đầu tư thông báo chưa được phép xây do chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất và đang vướng kiện tụng. Trong số những người mua trước, có người đã xây nhà chưa được hoàn công, có người không được phép xây nhà dù đã nhận đất còn phần lớn vẫn chưa được bàn giao nền.

Liên hệ với UBND huyện Nhà Bè thì anh H. được thông báo là dự án có sai phạm nên chủ đầu tư phải khắc phục thì người mua mới được xây nhà. Dự án này theo quy định sẽ phải xây nhà theo mẫu rồi mới bàn giao cho khách hàng. 

Tuy nhiên đến nay, chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và chưa nghiệm thu hạ tầng. Cơ quan thanh tra đã kết luận nhiều sai phạm tại dự án và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì, không hợp tác. Dự án làm theo quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND thành phố và thanh tra Sở Xây dựng nên phải chờ UBND thành phố ra chỉ đạo và anh H. cũng chỉ biết chờ đợi.

Một dự án được bán nền đất phải đáp ứng đủ các điều kiện. Ảnh minh họa

Không riêng anh H. mà thực tế có nhiều trường hợp đi làm, tích góp nhiều năm để đủ tiền mua đất, xây nhà nhưng sau khi mua phải đợi thêm hàng chục năm nữa vì không được phép xây, thậm chí phải vất vả đi đòi lại tiền. Như anh Trung mua đất tại một dự án thuộc huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Anh Trung ký hợp đồng mua lô đất hơn 100m2 vào tháng 11/2018, thỏa thuận đến tháng 3/2019 được bàn giao nền và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau 2 lần thất hứa, chủ đầu tư hẹn tháng 12/2019 sẽ bàn giao. Trong khoảng thời gian chờ đợi, anh Trung có đến dự án này thì vẫn chưa thấy làm cơ sở hạ tầng. Nghi ngờ dự án có vấn đề nên anh Trung yêu cầu thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư phải trả lại toàn bộ tiền và 18% tiền lãi như họ đề xuất. Tháng 8/2019 là lịch hẹn hoàn trả 50% tương ứng hơn 400 triệu đồng nhưng anh Trung chỉ nhận được 200 triệu đồng và chủ đầu tư thông báo sẽ trả toàn bộ chậm nhất vào tháng 10/2019. Nhưng cho đến nay anh Trung vẫn chưa nhận được toàn bộ số tiền.

Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, trước đây, về sai phạm của các chủ đầu tư khiến người dân phải chịu thiệt hại, lãnh đạo TP.HCM đã tách sai phạm của chủ đầu tư để giải quyết riêng và vẫn đảm bảo quyền lợi của người dân. Vị luật sư này cho rằng cần xử lý hình sự những chủ đầu tư cố tình vi phạm tội lừa dối khách hàng, bán hàng và hứa hẹn cấp sổ đỏ cho khách nhưng không thực hiện.

Theo quy định, một dự án được bán nền đất phải đáp ứng đủ điều kiện như phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, phải hoàn thành kết cấu hạ tầng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế, phí… đồng thời phải đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước. 

Cụ thể, khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định như sau:

“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”

Khánh Trang

>> 4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý