Bài viết dưới đây về đất thổ canh sẽ giải đáp những thắc mắc trên.
Đất thổ canh là gì?
Đất thổ canh là thuật ngữ được người dân sử dụng phổ biến, nhất là từ những năm 90 trở về trước. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành không có quy định hay giải thích thế nào là đất thổ canh. Theo thời gian, khái niệm đất thổ canh dần được thay thế bằng đất nông nghiệp.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản thì đất thổ canh chính là đất nông nghiệp. Loại đất này được sử dụng cho mục đích nông nghiệp với đa dạng chủng loại, gồm đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất trồng rau, đất làm muối, nuôi trồng thủy hải sản...
Đất thổ canh có thời hạn sử dụng bao lâu?
Đất thổ canh chính là đất nông nghiệp nên thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn, cụ thể như sau:
-
Thời hạn sử dụng đất thổ canh là 50 năm
Cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc những trường hợp sau có thời hạn sử dụng đất là 50 năm:
- Đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất;
- Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.
Khi hết thời hạn 50 năm, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn là 50 năm.
|
|
| Đất thổ canh là loại đất được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Ảnh minh họa |
-
Thời hạn sử dụng không quá 50 năm
- Thời hạn Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
- Thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư đó hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn Nhà nước giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định theo quy định trên.
Có thể mua bán đất thổ canh hay không?
Để được thực hiện mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đảm bảo các điều kiện nhất định. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất nông nghiệp như sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Đất còn thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Không thuộc danh sách kê biên để đảm bảo việc thi hành án, không bị đem ra thế chấp.
- Phải đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Thực tế cho thấy, có hai nhóm đối tượng phổ biến có nhu cầu mua đất thổ canh. Trong đó, nhóm thứ nhất mua để làm nông nghiệp, xây trang trại cho mục đích sản xuất nông nghiệp của gia đình hoặc làm du lịch sinh thái. Nhóm thứ hai mua đất thổ canh để xây nhà ở.
Lưu ý, đối với trường hợp mua đất thổ canh xây nhà ở, người mua cần chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở và đất này không nằm trong diện quy hoạch.
>>> Xem thêm:
Những rủi ro khi mua đất thổ canh?
Khi mua đất thổ canh, người mua nên tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền bởi loại đất này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro và người mua sẽ luôn là người chịu thiệt. Một số rủi ro mà bạn có thể gặp phải sau khi mua đất thổ canh:
- Bị hạn chế về quyền sử dụng đất, khó được cấp phép xây dựng.
- Có thể không tách thửa được, không thể chuyển đổi sang đất thổ cư.
- Nếu đất nằm trong diện quy hoạch sẽ bị thu hồi, khó bán lại.
- Đất thổ canh chưa có sổ đỏ sẽ khó thế chấp vay vốn, khó xác minh chính xác nguồn gốc đất và rất dễ xảy ra tranh chấp.
|
|
| Mua đất thổ canh tiềm ẩn nhiều rủi ro nên người mua cần cân nhắc kỹ. Ảnh minh họa |
Một số lưu ý khi mua đất thổ canh
Tùy từ nhu cầu, mục đích sử dụng và khả năng tài chính mà bạn quyết định mua đất thổ canh hay không. Nếu quyết định mua loại đất này thì trước khi xuống tiền, bạn cần lưu ý một số điều sau:
Thứ nhất, cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch để xác định xem mảnh đất thổ canh mình muốn mua có nằm trong diện quy hoạch dự án hay không để tránh trường hợp bị thu hồi đất. Có nhiều kênh, nhiều nguồn khác nhau để bạn tìm hiểu thông tin, tuy nhiên vẫn nên ưu tiên kênh chính thống từ các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai, tìm hiểu xem đất thổ canh đó có nằm trong diện quy hoạch đất ở hay không. Để chắc chắn, bạn nên lên trực tiếp UBND huyện, quận để xác minh. Trường hợp mảnh đất chưa nằm trong diện quy hoạch đất ở thì việc chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư sẽ không thực hiện được.
Nếu mảnh đất bạn định mua nằm trong diện quy hoạch đất ở và đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì bạn chắc chắn sẽ thực hiện được thủ thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thổ canh lên đất ở.
Thứ ba, hợp đồng mua bán đất thổ canh phải được chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định, việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Việc chứng thực hợp đồng mua bán đất được thực hiện tại UBND cấp xã, cấp huyện.
Nếu không, pháp luật có thể không công nhận giao dịch mua bán này. Điều đó có nghĩa là, giao dịch bị vô hiệu, đôi bên không được đảm bảo quyền và nghĩa vụ. Do đó, khi mua đất thổ canh, bạn cần thực hiện đầy đủ quy trình, thủ tục theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ tư, người mua nên thương lượng trước với bên bán về giá đất mà trong đó đã tính cả chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Bởi lẽ, nếu mua đất thổ canh để xây nhà ở thì sau khi mua, bạn cần chi thêm một khoản phí để thực hiện thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư.
Có được xây nhà trên đất thổ canh?
Theo Khoản 1, Điều 170, Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích sử dụng của đất. Người sử dụng đất không được sử dụng trái với mục đích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Đất thổ canh được sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp, do đó, người sử dụng đất không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này.
Nếu muốn xây nhà trên đất thổ canh, bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư và phải được có quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi.
Cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đất thổ canh sang đất thổ cư nếu có quyết định cho phép của UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất). Nếu tự ý chuyển sẽ bị phạt tiền và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
Riêng với trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thổ canh để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định.
Mức phạt tiền khi xây nhà trên đất thổ canh
Hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật hiện hành. Mức phạt có thể dao động từ 3 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy vào loại đất, diện tích vi phạm và đối tượng thực hiện hành vi vi phạm (tổ chức hay cá nhân).
- Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở:
| Diện tích chuyển trái phép |
Mức phạt tiền |
| Khu vực nông thôn |
Khu vực thành thị |
| Dưới 0,01 héc ta |
3 - 5 triệu đồng |
6 - 10 triệu đồng |
| Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta |
5 - 10 triệu đồng |
10 - 20 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta |
10 - 15 triệu đồng |
20 - 30 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta |
15 - 30 triệu đồng |
30 - 60 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta |
30 - 50 triệu đồng |
60 - 100 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta |
50 - 80 triệu đồng |
100 - 160 triệu đồng |
| Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta |
80 - 120 triệu đồng |
160 - 240 triệu đồng |
| Từ 03 héc ta trở lên |
120 - 250 triệu đồng |
240 - 500 triệu đồng |
- Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở:
| Diện tích chuyển trái phép |
Mức phạt tiền |
| Dưới 0,02 héc ta |
3 - 5 triệu đồng |
| Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta |
5 - 8 triệu đồng |
| Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta |
8 - 15 triệu đồng |
| Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta |
15 - 30 triệu đồng |
| Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta |
30 - 50 triệu đồng |
| Từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta |
50 - 100 triệu đồng |
| Từ 03 héc ta trở lên |
100 - 200 triệu đồng |
Lưu ý: Mức xử phạt ở khu vực thành thị bằng 02 lần mức phạt quy định đối với khu vực nông thôn. Đối tượng vi phạm là tổ chức sẽ bị phạt gấp đôi.
Thủ tục chuyển đổi đất thổ canh sang đất thổ cư
Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thổ canh sang đất thổ cư (đất ở) như sau:
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Nếu chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
-
Tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển đổi đất thổ canh sang thổ cư
Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Nếu hồ sơ đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu. Thời hạn giải quyết cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
|
|
| Để xây nhà trên đất thổ canh cần phải chuyển đổi đất này sang đất thổ cư. Ảnh minh họa |
Chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư có phải đóng thuế, phí?
Theo quy định hiện hành, khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất thổ canh lên đất thổ cư, người sử dụng đất phải đóng nộp các loại thuế, phí sau:
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất thổ canh lên đất thổ cư dưới đây chỉ áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình. Tùy từng loại đất thổ canh mà cách tính cũng như mức phí phải nộp khác nhau.
- Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hai trường hợp sau sẽ nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ canh tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích:
+ Đất có nguồn gốc là đất ao, vườn gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
+ Chuyển từ đất ao, vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở.
Với hai trường hợp này, tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở
Công thức tính tiền sử dụng đất cho trường hợp này là:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
+ Để xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3,… xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền - càng lùi sâu giá càng thấp). Sau đó, xác định giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành.
+ Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp cũng được xác định tương tự như trên.
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất chậm nhất là 30 ngày, tính từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Chậm nhất là 90 ngày, tính từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo thông báo.
Phần lớn các trường hợp không phải nộp, chỉ áp dụng đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận mà được miễn lệ phí trước bạ, sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc diện phải nộp lệ phí. Phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, tính từ ngày ban hành thông báo, ngoại trừ trường hợp người nộp thuế được ghi nợ lệ phí trước bạ.
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận áp dụng với đối tượng nộp lệ phí trước bạ khi được cấp Giấy chứng nhận mới. Mức nộp từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi lần cấp. Lệ phí này do các tỉnh, thành quy định.
Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Và mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Tóm lại, nếu muốn mua đất thổ canh để xây nhà ở hay để đầu tư kinh doanh thì bạn không nên bỏ qua những thông tin hữu ích mà chúng tôi chia sẻ trên đây. Để tìm hiểu thêm về loại đất này, bạn có thể tham khảo tại đây.
Lam Giang (TH)
