Ông Lê Cao Tuấn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng cho biết, để trở thành một khách hàng thông thái, người mua, nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định về pháp lý. Trong mua bán bất động sản, 3 sai phạm xảy ra nhiều nhất là: vi phạm về điều kiện và thời điểm được chuyển nhượng đất nền; vi phạm về điều kiện và thời điểm được huy động vốn; vi phạm về  điều kiện và thời điểm được bán nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Điều kiện và thời điểm được chuyển nhượng đất nền trong dự án

Thời gian gần đây, một số doanh nghiệp mua đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây lâu năm hàng năm, đất trồng lúa…) sau đó tự động làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền” không làm các thủ tục của dự án phát triển nhà. Như vậy, mảnh đất đó vẫn chưa phải là đất ở.

Theo quy định hiện hành, để chuyển nhượng đất nền trong dự án cần phải làm các bước sau:

(1) Doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (3) Đã hoàn thành việc bồi thường  giải phóng mặt bằng; (4) Chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất và được nhà nước giao đất; (5) Thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; (6) Có giấy phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật; (7) Hạ tầng kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận việc quản lý chất lượng của chủ đầu tư bằng văn bản (thường gọi là nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật ); (8) Có văn bản chấp thuận của Bộ Xây dựng các vị trí được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền, vị trí phải xây dựng hoàn thiện mặt ngoài công trình.

Như vậy, từ đất nông nghiệp phải qua 8 bước thực hiện trên thì Chủ đầu tư mới được chuyển nhượng đất nền trong dự án và đất nền này mới đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (thường gọi là sổ đỏ).

Tuân thủ các nguyên tắc pháp lý sẽ giúp nhà đầu tư tránh được các rủi ro trong đầu tư đất nền. Ảnh minh họa

2. Điều kiện và thời điểm được huy động vốn của dự án

Cũng theo ông Tuấn, quay lại tình huống nêu trên (doanh nghiệp mua đất nông nghiệp sau đó tự động làm hạ tầng rồi “phân lô bán nền”) nhiều doanh nghiệp phản biện là tại thời điểm này doanh nghiệp chưa làm hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) mà mới chỉ làm hợp đồng góp vốn thì việc làm hợp đồng góp vốn này vẫn sai quy định của pháp luật. Vậy, câu hỏi đặt ra là khi nào được làm hợp đồng góp vốn và hợp đồng góp vốn có được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc đất nền hay không?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi và chỉ khi đã thực hiện các bước: (1) Doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; (2) Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; (3) Đã hoàn thành việc bồi thường  giải phóng mặt bằng theo tiến độ; (4) Thiết kế cơ sở đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; (5) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; (6) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng.

Đặc biệt pháp luật còn quy định, việc huy động vốn, bên góp vốn chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn. Như  vậy, việc huy động vốn của chủ đầu tư tại thời điểm nêu trên chưa đủ điều kiện, không đúng thời điểm và sai cả hình thức phân chia sản phẩm.

3. Điều kiện và thời điểm được bán nhà ở hình thành trong tương lai của dự án

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Chủ đầu tư chỉ được thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai khi đảm bảo các điều kiện sau:

a) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

b) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (sở Xây dựng) về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

c) Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

d) Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải giải chấp bất động sản đem bán (nếu trước đó có thế chấp vay vốn).

Ông Tuấn nhấn mạnh các nhà đầu tư thứ cấp hoặc khách hàng nên cập nhật những kiến thức này để trở thành nhà đầu tư, người tiêu dùng thông thái trong nền kinh tế thị trường, tránh được những rủi ro không đáng có. 

Duy Bách

>> 5 khác biệt giữa đất nền dự án và đất thổ cư

>> 4 cách nhận biết một dự án đất nền không đủ điều kiện pháp lý