Như chúng ta đã biết, nhà nát hay còn gọi là nhà cũ, nhà xây dựng từ lâu đã xuống cấp với giá trị sử dụng rất thấp, thậm chí có nhiều trường hợp gần như bằng không. Nhà nát thường là những căn nhà đã vượt quá thời hạn sử dụng so với kết cấu xây dựng hoặc bị hư hỏng bởi các tác động từ những yếu tố bên ngoài.

Tuy nhiên, với giới đầu tư địa ốc, nhà nát lại sở hữu những lợi thế riêng biệt, với dòng tiền mang lại không hề nhỏ. Theo quy định hiện hành, việc mua nhà nát sau đó cải tạo, nâng cấp và bán lại kiếm lời là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thực tế cho thấy, không phải nhà đầu tư nào cũng dễ dàng thu lợi nhuận từ kinh doanh nhà nát. Bởi lẽ, đối với mọi phân khúc động sản, bên cạnh những lợi ích nhãn tiền đều tiềm ẩn những rủi ro nhất định, và nhà nát không phải là trường hợp ngoại lệ. 

Để hạn chế tối đa những rủi ro, thiệt hại có thể xảy ra, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau đây, cho dù bạn mua nhà nát với mục đích cải tạo để ở hay cho thuê, bán lại kiếm lời.

Buôn nhà nát là xu hướng phổ biến trong những năm gần đây.

1. Vị trí của ngôi nhà nát

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất đối với bất kỳ bất động sản nào, bởi nó quyết định đến tính tiện dụng cũng như giá cả. Dĩ nhiên, vị trí tọa lạc của nhà nát cũng vậy, cần được quan tâm đầu tiên. Sau khi mua nhà nát, chủ sở hữu mới có thể sơn sửa lại cho phù hợp với mục đích sử dụng của mình như làm nhà ở, kinh doanh cho thuê, bán lại.

Theo đó, vị trí căn nhà phải đáp ứng được nhu cầu đi lại làm việc, học tập của gia chủ. Nên ưu tiên lựa chọn những căn nhà gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị... và dễ dàng kết nối với các trục đường giao thông lớn.

Về mặt phong thủy, trước hết, người mua nên chọn hướng nhà phù hợp với khí hậu, đảm bảo sinh hoạt tốt nhất cho các thành viên trong gia đình. Hướng nhà nên hợp tuổi gia chủ để giúp mang lại tâm lý an tâm. Nên tránh mua nhà nát ở những vị trí sau đây:

• Nhà nát ở ngã ba, ngõ cụt;

• Nhà nát nằm ở vị trí đường dốc xuống;

• Nhà nát nằm ở sườn dốc, chân núi;

• Nhà nát bên cạnh đường sắt, gần đền chùa, nghĩa trang;

• Nhà nát bị che phủ bởi những tòa nhà cao;

• Nhà nát trên nền giếng cũ;

• Nhà nát mà ở trước mặt nhà có cột điện lớn, cây lớn, ông khói.

2. Lịch sử của ngôi nhà

Kiểm tra kỹ nguồn gốc, lịch sử của ngôi nhà cũng là khâu rất quan trọng, không thể bỏ qua khi bạn mua nhà cũ, nhà nát để ở hay sửa sang cho thuê, bán lại. Đặc biệt, nếu bạn mua nhà để ở, hãy tìm hiểu nguyên nhân bán nhà. Thông qua những người hàng xóm xung quanh, bạn có thể tránh được việc mua phải ngôi nhà có lịch sử không tốt như gia đình cũ ở đó hay gặp xui xẻo, bệnh tật, có người chết... Điều này sẽ giải quyết vấn đề tâm lý, giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn khi ở trong ngôi nhà đó.

Kinh doanh nhà nát có thể là "con dao hai lưỡi" nếu nhà đầu tư non kinh nghiệm.

Người mua nhà nát nên tìm câu trả lời cho những câu hỏi sau:

• Ngôi nhà được xây dựng từ năm nào?

• Khu đất này là đất vùng đầm lầy, đất thổ cư hay đất nông nghiệp?

• Vì sao chủ nhà trước lại chuyển đi?

• Những sự kiện từng diễn ra trong căn nhà? (có tai nạn, người chết trong nhà hay không...)

• Căn nhà hiện có vướng tranh chấp, xiết nợ hay thuộc diện quy hoạch giải tỏa?

3. Môi trường sống, hàng xóm xung quanh

Yếu tố này rất quan trọng bởi môi trường sống sạch sẽ, thoáng mát; hàng xóm láng giếng hòa hợp, hỗ trợ lẫn nhau sẽ ảnh hưởng nhất định đến chất lượng cuộc sống, sức khỏe và sự phát triển nhân cách, nhất là với trẻ em. Theo đó, khi mua nhà nát, người mua nên chú ý đến các yếu tố sau:

• Môi trường sống, không khí xung quanh có trong lành hay không?

• Mối quan hệ giữa hàng xóm có thân thiện?

• Chính quyền địa phương có nhiệt tình hỗ trợ?

• Hệ thống cấp, thoát nước, điện, cáp quang, Internet như thế nào?

4. Kết cấu, hiện trạng nhà nát

Dù mua nhà nát với mục đích để ở, cho thuê hay bán lại thì người mua cũng nên kiểm tra kỹ về chất lượng công trình, xem nhà có quá cũ nát không sửa chữa được hay không, kết cấu còn tốt để cải tạo... Nên tham khảo địa chất khu vực xung quanh, hệ thống thoát nước để tránh nhà bị ngập lụt khi mưa lớn, đặc biệt lưu ý với các khu nhà tập thể cũ.

Cùng với đó, người mua nên kiểm tra kết cấu, chức năng, bố cục kiến trúc nhà có hợp lý không. Các phòng chức năng trong nhà, từ phòng khách, bếp - ăn tới phòng ngủ, nhà vệ sinh có được bố trí hợp lý? Có dễ dàng cải tạo, nâng cấp?...

Khi mua nhà nát cần tính toán kỹ việc sửa chữa hoặc xây dựng mới. Nhiều nhà có diện tích nhỏ nên không thể xây mới theo mong muốn. Một số người đầu tư, sửa chữa nhà nát nhưng sau đó không bán lại được bởi chi phí sửa chữa quá cao khiến giá nhà cao, vượt quá khả năng chi trả của khách hàng thuộc phân khúc đó.

Chưa kể, với những ngôi nhà nát trên đất không vuông vắn (hình tam giác, thóp hậu…) nên việc bố trí công năng sử dụng rất khó. Do đó, trước khi mua phải nghiên cứu kỹ phương án cải tạo.

Trước khi mua nhà nát phải nghiên cứu kỹ phương án cải tạo.

5. Pháp lý của ngôi nhà

Đây là yếu tố đảm bảo quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nên người mua cần phải tìm hiểu thật kỹ, xem căn nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ) hay không. Tuyệt đối không mua nhà nát chưa có sổ đỏ bởi bạn sẽ không thể xác lập được quyền sở hữu đối với tài sản này.

Một số vấn đề cần kiểm tra trong sổ đỏ:

• Người bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp có tên trên sổ?

• Mục đích sử dụng đất?

• Có phải là sổ đỏ chung?

• Địa chỉ nhà đất có trùng khớp với bất động sản bạn đang xem mua?

• Diện tích thực tế và diện tích ghi trên giấy chứng nhận có trùng khớp?

• Nhà và tài sản khác gắn liền với đất phải đảm bảo đúng công nhận trên giấy, tránh công nhận nhà 1 tầng, cấp 4 mà  nhà hiện trạng xây 2-3 tầng (tức xây trái phép).

Trên thực tế, nhiều trường hợp nhà nát được xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sử dụng, đất lấn chiếm, xây dựng không đúng giấy phép xây dựng, nhà đất không có giấy chứng nhận. Nếu mua nhà không đủ điều kiện giao dịch thì hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu hoặc người mua không có tư cách chủ sở hữu, khó bán lại sau này.

Người mua cần chú ý kiểm tra thông tin quy hoạch mới nhất trên địa bàn. Không nên chỉ dựa vào quy hoạch thể hiện trên giấy chứng nhận, vì quy hoạch có thể thay đổi theo từng giai đoạn. Đã có nhiều trường hợp chủ nhà muốn xây lại thì lại vướng tỷ lệ, quy hoạch. 

Đặc biệt, khi mua nhà nát, đừng vì tham mức giá rẻ mà chấp nhận giao dịch bằng giấy viết tay, bởi đây là hình thức chứa nhiều rủi ro, có thể khiến nhà đầu tư "trắng tay".

Lam Giang (TH)

>> Nếu lo sợ mua đất nền không xin được giấy phép xây dựng, hãy chọn nhà nát

>> Mua nhà cũ nhất định phải ghi nhớ những điều sau