Vừa qua, sau vụ Cocobay Đà Nẵng vỡ trận về cam kết lợi nhuận, HoREA đã có văn bản kiến nghị các giải pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của khách mua condotel. Hiệp hội chỉ rõ 5 nguyên nhân khiến các chủ đầu tư condotel đưa ra mức cam kết lợi nhuận khủng khi chào bán sản phẩm này.
Thứ nhất, với cam kết lợi nhuận hấp hẫn kèm theo cam kết pháp lý hoàn chỉnh, người mua dễ bị thuyết phục rót tiền vào loại hình bất động sản condotel. Đây là cách làm giúp doanh nghiệp đạt được tiêu chí 3 nhanh gồm bán nhanh, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh.
Thứ hai, chủ dự án sẽ có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng khi người mua condotel xuống tiền. Hơn nữa, việc huy động vốn từ khách hàng cũng dễ hơn.
Thứ ba, chủ đầu tư có quyền kinh doanh căn hộ đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp khi khách mua đồng ý với những điều khoản cam kết lợi nhuận. Thông thường, bản cam kết này sẽ có điều kiện kèm theo như chủ đầu tư được quyền quản lý condotel.
|
|
| Cam kết lợi nhuận khủng sẽ giúp chủ đầu tư condotel bán hàng, thu hồi vốn, chốt lời nhanh, đồng thời giảm tỷ lệ vay các tổ chức tín dụng. (Ảnh: Empire Group) |
Thứ tư, tuy phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng so với đi vay ngân hàng thì việc bán hàng nhanh, huy động vốn nhanh có lợi hơn rất nhiều. Thực tế cho thấy, khi phát triển dự án, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc thường không có đủ 100% vốn để triển khai thực hiện. Vốn tự có của chủ đầu tư thường từ 30-35% và chủ yếu đã nằm trong quỹ đất cũng như một phần thủ tục pháp lý ban đầu. Dòng vốn còn lại (65%) là huy động từ khách hàng, vay các tổ chức tín dụng.
Thứ năm, với cam kết lợi nhuận khủng, nhà đầu tư thứ cấp sẽ cùng gánh chịu và chia sẻ rủi ro với chủ đầu tư trong quá trình khai thác, vận hành, kinh doanh.
Theo HoREA, không ít chủ đầu tư condotel từ năm 2014 tới nay đã thực hiện phương thức huy động vốn trái phép, lại không bị giám sát chặt chẽ. Việc chủ dự án cam kết đảm bảo cho người mua condotel được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) là trái với quy định của Luật Đất đai hiện hành. Thế nên, mức cam kết lợi nhuận condotel từ 8-12%/năm, thậm chí là 15%/năm trong vòng 8-12 năm được xem là thủ thuật, là "mồi nhử" của chủ đầu tư.
Hiện nay, các điều kiện bán căn hộ condotel hình thành trong tương lai không được quy định chặt chẽ trong Luật Kinh doanh bất động sản. Vì vậy, khi rót tiền đầu tư vào loại hình bất động sản này, khách hàng có thể bị thua thiệt, hứng chịu nhiều rủi ro. Khi bán căn hộ condotel với giá cao ngang ngửa căn hộ cao cấp tại TP.HCM, chủ đầu tư đã thu hồi vốn ngay, đặc biệt là thu về cả lợi nhuận. Do đó, chủ đầu tư gần như không bị rủi ro. Trong khi đó, khách hàng có thể phải chịu rủi ro kinh doanh condotel về sau.
Mặt khác, chủ đầu tư không đưa ra giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết lợi nhuận trong hợp đồng mua bán condotel. Người mua vì thế có thể sẽ gặp rủi ro. Chưa hết, chủ dự án cũng không thỏa thuận cụ thể về việc hỗ trợ khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh condotel khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) bởi mỗi khách hàng không thể tự kinh doanh căn hộ khách sạn trong khu du lịch.
Trước thực trạng trên, HoREA kiến nghị các bộ, ngành liên quan áp dụng chế độ sử dụng đất du lịch với thời hạn tối đa là 50 năm (cá biệt không quá 70 năm), gồm cả đất du lịch sử dụng để làm dự án condotel. Theo đó, nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất có thời hạn theo dự án.
Hình thức này giống như cấp sổ đỏ cho căn hộ tại dự án nhà ở thương mại. Theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai, khi hết hạn sử dụng đất sẽ được gia hạn nếu có nhu cầu.
Xem thêm:
