Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định hiện hành liên quan đến vấn đề này nhằm tuân thủ đúng và đảm bảo tốt nhất quyền lợi hợp pháp của mình.

1. Thế Nào Là Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất?

Theo Luật Doanh nghiệp 2020, góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã thành lập.

Điều 34, Luật Doanh nghiệp 2020 quy định, tài sản góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, vàng, ngoại tệ tự do chuyển đổi, quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất, bí quyết kỹ thuật, công nghệ, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam. Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản cho công ty tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ theo các quy định nêu trên thì góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức của chuyển quyền sử dụng đất.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay. Ảnh minh họa

2. Quy Định Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Quy Định Về Điều Kiện Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoại trừ các trường hợp:

- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ​

- Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.

• Trong thời hạn sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Lưu ý: Theo Luật Đất đai hiện hành, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Hợp đồng góp vốn chính thức có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Quy Định Về Điều Kiện Nhận Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Điều 193, Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế được nhận góp vốn, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án, cần có văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

• Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vốn phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

• Với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ.

3. Mẫu Hợp Đồng Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất 2023

Sau đây là mẫu hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất mới nhất 2023 mà bạn có thể tham khảo:

4. Trình Tự Thủ Tục Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Mới Nhất

Căn cứ theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Hồ Sơ Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

Hồ sơ khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm có các giấy tờ sau đây:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Văn bản, hợp đồng về việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.

• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần tuân thủ các bước theo quy định hiện hành. Ảnh minh họa

Thủ Tục Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất

5. Một Số Câu Hỏi Thường Gặp Về Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất?

Ngoài khái niệm, điều kiện góp vốn, trình tự thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất còn thắc mắc một số vấn đề sau đây:

Hợp Đồng Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Có Phải Công Chứng?

Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất như sau:

''3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo quy định trên thì hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng.

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất không cần phải đóng lệ phí trước bạ. Ảnh minh họa

Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Có Phải Đóng Thuế Thu Nhập Cá Nhân?

Theo quy định hiện hành, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân, nhưng không phải khai và nộp thuế ngay mà chỉ sau khi xảy ra một trong các hành vi: rút vốn, chuyển nhượng vốn, giải thể doanh nghiệp mới phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Điểm đ, Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC nêu rõ, thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp thuộc thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10, Điều 26, Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định: Khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng chứng khoán, chuyển nhượng bất động sản trong trường hợp góp vốn bằng phần vốn góp, góp vốn bằng chứng khoán, góp vốn bằng bất động sản.

Cá nhân góp vốn bằng phần vốn góp, bằng chứng khoán, bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi rút vốn, chuyển nhượng vốn, giải thể doanh nghiệp cá nhân khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn và thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản khi chuyển nhượng.

Theo điểm a, Khoản 1, Điều 35, Luật Doanh nghiệp 2020, thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sử dụng đất cho công ty.

Khi góp vốn mới chỉ phát sinh giao dịch chuyển nhượng mà chưa phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng đó nên cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa phải kê khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn.

Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Có Phải Đóng Lệ Phí Trước Bạ?

Điểm a, Khoản 1, Điều 35, Luật Doanh nghiệp 2020 quy định: Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:

Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ.

Điểm a, Khoản 17, Điều 10, Nghị định 10/2022/NĐ-CP nêu rõ: Tài sản của cá nhân, tổ chức đã nộp lệ phí trước bạ (ngoại trừ trường hợp được miễn nộp lệ phí trước bạ) chuyển cho cá nhân, tổ chức khác đăng ký quyền sở hữu, sử dụng được miễn nộp lệ phí trước bạ trong những trường hợp sau:

Cá nhân, tổ chức, xã viên hợp tác xã đem tài sản của mình góp vốn vào doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã; doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, hợp tác xã giải thể, phân chia hoặc rút vốn cho tổ chức, cá nhân thành viên đã góp trước đây.

Tóm lại, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất không cần phải đóng lệ phí trước bạ.

Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất Chấm Dứt Trong Trường Hợp Nào?

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 80, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau:

• Hết thời hạn góp vốn.

• Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.

• Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn.

• Bên góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố giải thể, phá sản.

• Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện.

• Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.

Làm Thế Nào Để Tránh Rủi Ro Khi Góp Vốn Bằng Quyền Sử Dụng Đất?

Quyền sử dụng đất là tài sản góp vốn đặc biệt. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vừa phải đáp ứng các quy định về luật doanh nghiệp, luật đầu tư, vừa phải phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai. Người sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề sau nhằm tránh rủi ro khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

• Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính chủ người góp vốn.

• Khi làm hợp đồng góp vốn các bên phải xác định rõ: Thời gian góp vốn, mục đích góp vốn, phân chia lợi nhuận ra sao, giải quyết như thế nào khi xảy ra tranh chấp.

• Hợp đồng cần ghi rõ quyền sử dụng đất đó do Nhà nước giao hoặc cho thuê trong bao lâu.

• Quyền sử dụng đất đó có gắn với quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không. 

• Quyền sử dụng đất góp vốn có giá trị là bao nhiêu, tính theo từng năm hay cả thời gian góp vốn.

Trên đây là các quy định hiện hành về góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà cả bên góp vốn và bên nhận góp vốn cần phải nắm rõ, tuân thủ đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)

Xem thêm:

• 6 vấn đề pháp lý cần biết khi góp vốn bằng nhà ở

• Mẫu Hợp Đồng Góp Vốn Mua Đất Và 3 Rủi Ro Cần Lưu Ý

• 4 "bẫy" câu chữ trong hợp đồng mua bán nhà đất gây mất tiền oan