Trường hợp thứ nhất: Bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn

Theo quy định tại Điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 498, Luật Dân sự năm 2005, bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, thu hồi nhà ở đang cho thuê trong những trường hợp sau đây:

+ Bên thuê cho thuê lại, cho mượn, chuyển đổi nhà ở đang thuê mà không được bên cho thuê đồng ý.

+ Bên thuê tự ý cải tạo, cơi nới, đục phá, phá dỡ nhà ở đang thuê.

+ Bên thuê sử dụng nhà sai mục đích ghi trong hợp đồng thuê nhà.

+ Bên thuê không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 3 tháng trở lên và không có lý do chính đáng cho việc này.

+ Bên thuê gây mất trật tự, vệ sinh môi trường khiến sinh hoạt của những người xung quanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Tuy nhiên, bên thuê vẫn không khắc phục dù đã được bên cho thuê hoặc trưởng thôn, ấp, làng, bản, sóc, phum, buôn, tổ trưởng tổ dân phố lập biên bản tới lần thứ ba.

Đối với các trường hợp nêu trên, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ngay cả khi bên thuê không tự nguyện. Chủ nhà chỉ cần thông báo cho người thuê biết trước tối thiểu 30 ngày (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Đồng thời, bên cho thuê hoàn toàn có quyền khởi kiện ra tòa trong trường hợp người thuê không chịu trả lại nhà dù đã được thông báo.

Với những trường hợp khác ngoài 5 trường hợp trên, bên cho thuê không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên thuê không có nghĩa vụ trả lại nhà khi chưa hết thời hạn thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy vậy, nếu bên thuê có ý định trả lại nhà thì bên thuê có quyền yêu cầu chủ nhà bồi thường thiệt hại do phá vỡ hợp đồng với lý do không chính đáng.

Việc bồi thường cụ thể như thế nào sẽ tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra với bên thuê. Sau khi giá trị khoản bồi thường được thống nhất, bên cho thuê và bên thuê cần lập một hợp đồng xác nhận về mức độ bồi thường, thời hạn thanh toán bồi thường cũng như quyền lợi, nghĩa vụ của đôi bên sau khi hoàn tất việc bồi thường. Lưu ý, hai bên tuyệt đối không thỏa thuận miệng việc bồi thường nhằm phòng tránh trường hợp xảy ra tranh chấp trong khi không có giấy tờ, căn cứ pháp lý để giải quyết thỏa đáng.

Nếu chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì bên cho thuê hoặc bên thuê phải chịu một số trách nhiệm theo quy định. (Ảnh minh họa)

Trường hợp thứ hai: Bên thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn

Theo quy định, khi bên cho thuê có 1 trong 3 hành vi dưới đây thì bên thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.

+ Vì lợi ích của người thứ ba mà quyền sử dụng nhà ở của bên thuê bị hạn chế.

+ Chủ nhà tăng giá thuê mà không báo cho bên thuê biết trước như đã thỏa thuận hoặc tăng giá thuê bất hợp lý.

+ Không sửa nhà ở khi hư hỏng nghiêm trọng.

Trong trường hợp này, người thuê nhà cần thông báo ngay cho bên cho thuê biết về việc muốn chấm dứt hợp đồng và nguyên nhân tại sao muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Người đi thuê nhà phải bồi thường nếu không thông báo mà gây thiệt hại.

Nếu bên cho thuê không vi phạm 1 trong 3 hành vi nêu trên mà bên thuê vẫn muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì người thuê phải bồi thường thiệt hại (theo quy định tại Điều 428, Bộ Luật Dân sự năm 2015). Mức bồi thường cụ thể như thế nào còn tùy thuộc vào thiệt hại xảy ra đối với bên cho thuê khi bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.

Về tiền đặt cọc, bên thuê sẽ được nhận lại tiền cọc nếu trước đó hai bên đã có thỏa thuận về việc bên thuê chấm dứt hợp đồng trước hạn vẫn được trả lại tiền cọc. Còn nếu không thỏa thuận như vậy trong hợp đồng thuê nhà thì người thuê sẽ không được nhận lại tiền cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn. 

(Theo ThanhnienViet)

Link báo gốc: http://thanhnienviet.vn/2019/12/11/khi-nao-duoc-cham-dut-hop-dong-thue-nha-truoc-thoi-han