Bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ khi cải tạo chung cư

Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định rõ về các trường hợp chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, phương án bồi thường, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; cơ chế về đất đai, nguồn vốn cho các chủ đầu tư tham gia cải tạo lại chung cư cũ…

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ có nhu cầu tái định cư tại chỗ, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng khu vực để quyết định hệ số k bồi thường từ 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập phương án bồi thường.

Nếu có diện tích ngoài diện tích được công nhận trong giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai. Diện tích căn hộ tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền, được nêu rõ trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên (nếu có).

Bồi thường 1-2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ khi xây dựng, cải tạo lại chung cư. Ảnh minh họa

Với các chủ sở hữu tầng 1 dành diện tích nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định có hiệu lực thi hành và dự án có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh. 

Phần diện tích này được bán với giá tính theo chi phí đầu tư xây dựng phân bổ trên 1m2 sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định. Trong khi đó, giá thuê diện tích kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận.

Nếu giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì các bên ký hợp đồng mua bán, hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp thêm phần giá trị chênh lệch đó, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được bồi thường theo quy định.

Nếu giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch đó.

Với phần diện tích nhà sử dụng chung sẽ áp dụng hệ số k=1; nếu diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu Nhà nước thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà hiện có.

Nếu diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất ở theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh (nếu có).

Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư theo cơ chế quy định.

2. Phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước

Trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư theo quy định sau:

Nếu phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết kế được duyệt, nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước;

Nếu theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản này; nếu người đang thuê có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu Nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có) thì thực hiện giải quyết theo quy định sau:

Nếu khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng lại các công trình này.

Trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.

Nếu theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.

Lam Giang