Khái niệm môi giới bất động sản cùng các quy định về dịch vụ môi giới nhà đất được nêu rõ tại các điều 3, 62, 64, 65, 66, 67, 68 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật số 66/2014/QH13.

1. Môi Giới Bất Động Sản Là Gì?

Khoản 2, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giải thích khái niệm môi giới bất động sản như sau: "Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản."

Như vậy, môi giới bất động sản là người kết nối giữa bên mua nhà đất và bên bán nhà đất, góp phần giúp cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê diễn ra thành công. Môi giới bất động sản là một nghề và cá nhân hay tổ chức đều có thể kinh doanh dịch vụ môi giới này. Tuy nhiên, để hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề.

Môi giới bất động sản là người chuyên tư vấn, tiếp thị các sản phẩm bất động sản tới khách hàng có nhu cầu mua bán, thuê, cho thuê, đầu tư nhà đất.

2. Phân Biệt Môi Giới Bất Động Sản Và "Cò" Đất

Môi giới bất động sản và "cò" đất đều là cá nhân hoặc tổ chức trung gian kết nối giữa bên bán và bên mua nhà đất, giúp giao dịch diễn ra thuận lợi, thành công. Tuy nhiên, giữa môi giới bất động sản và "cò" đất có nhiều điểm khác biệt.

3. Điều Kiện Kinh Doanh Dịch Vụ Môi Giới Bất Động Sản

Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về điều kiện của cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản như sau:

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 2, Điều 62, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

• Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đồng thời phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

4. Môi Giới Bất Động Sản Làm Gì?

Theo Điều 63, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nội dung môi giới bất động sản gồm:

• Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

• Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán nhà đất, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

• Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà đất, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Môi giới bất động sản tìm kiếm cả người bán và người mua để trao đổi, tiếp nhận nhu cầu của họ, mang đến sự kết nối giữa người có nhu cầu bán với người có nhu cầu mua.

5. Quy Định Về Thù Lao và Hoa Hồng Môi Giới Bất Động Sản 

Điều 64 và Điều 65, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ về thù lao và hoa hồng môi giới bất động sản, cụ thể như sau:

• Cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê, cho thuê lại bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba.

• Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

• Cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê, cho thuê lại bất động sản.

• Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

6. Quyền Và Nghĩa Vụ Của Môi Giới Bất Động Sản

Theo Điều 66, Điều 67 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chi tiết về các quyền và nghĩa vụ của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Quyền Của Môi Giới Bất Động Sản

• Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

• Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.

• Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

• Thuê doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, tuy nhiên phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

• Các quyền khác trong hợp đồng.

Nghĩa Vụ Của Môi Giới Bất Động Sản

• Thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.

• Cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới, đồng thời chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

• Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê, cho thuê lại bất động sản.

• Thực hiện chế độ báo cáo theo luật định, chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

• Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo luật định.

• Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Môi giới bất động sản cần có chứng chỉ hành nghề môi giới, nếu không sẽ bị xử phạt.

7. Quy Định Về Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản

- Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:

• Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
• Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
• Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Cụ thể, bài thi có kết quả như sau sẽ đạt yêu cầu: Phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100). Phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).

- Thời hạn sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị sử dụng trên phạm vi toàn quốc trong thời hạn 5 năm kể từ ngày được cấp chứng chỉ.

- Cơ quan quy định cụ thể việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trình Tự Thủ Tục Cấp Chứng Chỉ Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản

Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ xây dựng quy định cụ thể về điều kiện, trình tự thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thực hiện theo các bước sau:

• Bước 1: Tổ chức, cá nhân có nhu cầu cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đăng ký, tham gia kỳ thi sát hạch do Sở Xây dụng tổ chức.

Hồ sơ đăng ký gồm có:

- Đơn đăng ký dự thi có dán ảnh màu cỡ 4x6cm;

- Bản sao có chứng thực chứng minh dân dân/căn cước công dân đối với người Việt Nam hoặc hộ chiếu đối với người nước ngoài;

- Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học về đào tạo bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản (nếu có);

- Bản sao có chứng thực bằng tốt nghiệp từ Trung học phổ thông (hoặc tương đương) trở lên;

- Hai ảnh màu cỡ 4x6cm, 2 phong bì có dán tem ghi rõ họ tên, số điện thoại, địa chỉ người nhận;

• Bước 2: Sau khi có kết quả thi sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở xây dụng về quá trình tổ chức kỳ thi, phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi.

• Bước 3: Trên cơ sở báo cáo của chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

• Bước 4: Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch chuyển bản phô tô bài thi, hồ sơ của cá nhân đó về Sở xây dựng để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sở Xây dựng lưu giữ hồ sơ của người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Kinh phí cấp chứng chỉ là 200.000 đồng/chứng chỉ, cá nhân nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng khi nhận chứng chỉ. Sở Xây dựng sử dụng kinh phí này theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

Trường hợp người được cấp chứng chỉ không đến nhận trực tiếp thì chứng chỉ được gửi theo đường bưu điện cho cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải chấp hành các quy định sau:

• Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được sửa chữa, tẩy xóa nội dung của chứng chỉ được cấp.

• Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và chứng chỉ của mình để thực hiện các hoạt động liên quan đến hành nghề môi giới bất động sản.

• Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không quy định.

8. Hành Nghề Môi Giới Bất Động Sản Không Có Chứng Chỉ Sẽ Bị Xử Phạt

Theo Điều 59, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 28/01/2022, phạt từ 40 - 60 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau:

• Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hết thời hạn sử dụng theo quy định;

• Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, làm sai lệch nội dung chứng chỉ;

• Cho thuê, cho mượn hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sẩn để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

Phạt từ 120 - 160 triệu đồng đối với một trong các hành vi sau:

• Kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định hoặc không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

• Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không được lập thành văn bản hoặc không đầy đủ các nội dung chính theo quy định;

• Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ bất động sản, giao dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định;

• Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hoặc hoạt động không có tên, địa chỉ theo quy định hoặc thay đổi tên, địa chỉ hoạt động nhưng không thông báo đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;

• Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

9. Môi Giới Cung Cấp Sai Thông Tin Về Bất Động Sản Sẽ Bị Phạt

Điểm b, Khoản 3, Điều 59, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 200 - 250 triệu đồng đối với hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới. Theo điểm c, Khoản 3, Điều 4, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt này áp dụng với tổ chức vi phạm, nếu cá nhân vi phạm thì mức phạt tiền bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức.

Như vậy, từ ngày 28/01/2022, môi giới bất động sản cung cấp thông tin sai lệch về nhà đất sẽ bị phạt tiền từ 200 - 250 triệu đồng. Nếu là cá nhân vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 100 - 125 triệu đồng. Ngoài việc bị phạt tiền còn áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc cung cấp thông tin về bất động sản đúng theo quy định.

Tóm lại, khi làm môi giới bất động sản, bạn cần nắm rõ những quy định của pháp luật hiện hành nêu trên để tuân thủ đúng quy định, phòng rủi ro và đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình. Nếu có nhu cầu đăng tin chào bán hoặc cho thuê nhà đất, môi giới có thể đăng tải tại đây để tăng tệp khách hàng tiềm năng, nhanh chóng chốt giao dịch.

Lam Giang

Xem thêm:

>> 6 bí quyết đăng tin bán bất động sản hiệu quả sau Tết

>> Bí quyết để có tin đăng bán nhà đất hút

>> 4 Mẹo Đăng Tin Cho Thuê Nhà Hiệu Quả Mà Không Tốn Kém