Anh Xuân Mạnh (36 tuổi, Hoàng Mai, Hà nội) đang tìm hiểu dự án bất động sản (BĐS) thuộc địa bàn phường Mỹ Đình (Nam Từ Liêm). Điều khiến anh băn khoăn là trong hợp đồng dự án thể hiện thời hạn Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư trong 50 năm. Tuy nhiên, nhân viên tư vấn dự án khẳng định rằng những người mua căn hộ vẫn được cấp sổ hồng với thời hạn lâu dài.

Căn hộ cấp sổ hồng 50 năm và lâu dài khác gì nhau?

Qua tìm hiểu của Zing.vn, những người mua chung cư mới sẽ được cấp sổ hồng. Đây thực chất là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn hộ chung cư. Thời hạn sở hữu ghi trong sổ hồng phụ thuộc vào tính pháp lý của từng dự án xây dựng.

Vài năm gần đây, thị trường BĐS xuất hiện nhiều mô hình căn hộ - văn phòng (officetel, shophouse) là nhà chung cư làm văn phòng hoặc cửa hàng. Các dự án này có thể được chủ đầu tư thiết kế thành nhiều tầng làm căn hộ kết hợp với văn phòng để bán cho người có nhu cầu.

Phần lớn các dự án này được xây dựng trên phần đất do Nhà nước giao cho doanh nghiệp sử dụng và thu tiền sử dụng đất hàng năm. Những người mua căn hộ thuộc dự án sẽ được cấp sổ hồng ghi thời hạn sử dụng 50 năm.

Với dự án đất thuộc sở hữu của chủ đầu tư được phê duyệt để xây dựng căn hộ bán cho người có nhu cầu. Trong trường hợp này, chủ căn hộ sẽ được cấp sổ hồng với thời hạn sở hữu lâu dài.

Bên cạnh đó, với các dự án nhà ở xây trên phần đất được Nhà nước giao 50 năm, sổ hồng cấp cho người mua nhà vẫn sẽ ghi thời hạn sở hữu lâu dài dù hồ sơ dự án ghi đất được giao 50 năm với lợi ích tương đương trong trường hợp chủ đầu tư xin được phép chuyển đổi mục đích sử dụng thành nhà ở cho người dân.

Các chuyên gia cho biết, các dự án BĐS được Nhà nước giao đất hiện nay đều có thời hạn không quá 50 năm. Khi khu đất được chuyển mục đích sang đất ở thì phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng lâu dài. Nếu doanh nghiệp sử dụng thì thời hạn chỉ là 50 năm. Nhà nước đưa ra quy định này nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư giao đất nhưng triển khai xây dựng chậm, gây lãng phí.

Người mua nhà vẫn có đầy đủ lợi ích trong trường hợp dự án đất giao 50 năm đã được chuyển đổi mục đích sử dụng xây nhà để ở lâu dài. Ảnh: Hoàng Hà.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico cho biết, nhiều dự án hiện nay chỉ được giao 50 năm nhưng chủ căn hộ vẫn được phép sở hữu lâu dài. Chủ đầu tư đều phải ghi rõ thời gian sở hữu cụ thể của các căn hộ có thời hạn sở hữu khi tiến hành mua - bán. Tại những dự án đất được giao 50 năm và đã chuyển đổi mục đích thành đất ở, phần nhà sẽ được sở hữu lâu dài, trong khi các loại hình khác như trường học, bệnh viện, văn phòng... sẽ có thời hạn nhất định.

Quyền lợi của người mua thế nào?

Căn hộ sổ hồng sở hữu lâu dài và sở hữu 50 năm có sự khác biệt về quyền lợi của chủ sở hữu sau khi hết hạn đất được giao. Khi hết niên hạn dự án, những chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc ở nơi khác. Dù mức giá căn hộ mới sẽ được xác định dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng những người sở hữu vẫn được đảm bảo quyền lợi trong dự án.

Đối với căn hộ có thời hạn sở hữu 50 năm, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, không được đền bù khi hết niên hạn. Tuy nhiên, giá bán những căn hộ này thường thấp hơn giá bán căn hộ tại các dự án sở hữu lâu dài khoảng 7-10% dù có cùng quy mô và cùng vị trí.

Bản chất của những dự án căn hộ sở hữu 50 năm là các shophouse hay officetel nên được phép sử dụng để lưu trú hay đăng ký kinh doanh theo quy định. Bên cạnh đó, những căn hộ kiểu này thường có giá thuê cao hơn so với giá thuê căn hộ để ở thông thường khoảng 15-20%. Vì thế, nhiều chủ đầu tư thường xuyên đưa ra mức cam kết tỷ suất lợi nhuận khá cao với căn hộ kiểu này.

Khi dự án hết niên hạn, người mua căn hộ cấp sổ hồng 50 năm sẽ không còn quyền và lợi ích tại dự án. Ảnh: Hoàng Hà.

Trong khi đó, cả 2 loại hình căn hộ đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng như nhau. Tuy nhiên, với các căn hộ sở hữu 50 năm, thời hạn sử dụng căn hộ không thay đổi sau khi sang nhượng mà vẫn bằng thời gian kể từ khi người sở hữu đầu tiên mua căn hộ.

Phân biệt dự án căn hộ sở hữu 50 năm

Theo các chuyên gia, điểm dễ thấy nhất của một dự án căn hộ cấp sổ hồng 50 năm là chủ đầu tư thường đưa ra mức cam kết lợi nhuận khi cho thuê lại căn hộ. Bởi đây là những căn hộ kết hợp văn phòng cho thuê nên mục đích chủ yếu là cho thuê thay vì để ở.

Ngoài ra, khi giao dịch, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai toàn bộ hồ sơ, pháp lý cùng như số năm sở hữu còn lại đối với dự án có thời hạn. Với dự án căn hộ sở hữu lâu dài, chủ đầu tư chỉ rao bán giá trị với từng căn hộ chứ không đưa ra cam kết lợi nhuận cho thuê.

Bên cạnh đó, những căn hộ dạng shophouse, officetel hay condotel... thường có thời hạn sở hữu 50 năm thay vì lâu dài như căn hộ để ở thông thường.