Khi vận hành, nền kinh tế sẽ luôn tồn tại hai mặt, cơ hội đầu tư và rủi ro luôn song hành và rất khó để nhận diện hai mặt này, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Tp.HCM) cho hay.

Riêng với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, rủi ro ở mức độ thấp là việc huy động vốn từ khách hàng sớm khi chưa đủ điều kiện. Trong khi đó, việc một căn hộ bán cho nhiều người, dự án chậm triển khai, chậm bàn giao là rủi ro ở mức cao hơn.

Đặc biệt, những dự án bị thế chấp, bị ngân hàng thu giữ tài sản là đáng ngại nhất. Thậm chí, với dự án "ma", khách mua có nguy cơ trắng tay hoặc bị chiếm đoạt. Thực tế cho thấy, thường những giao dịch sai quy định sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất.

Để tránh những rủi ro có thể xay ra, khách hàng phải thật cẩn trọng khi giao dịch mua bán nhà. (Ảnh: Khánh An)

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, người mua nhà nên tìm hiểu các văn bản, hợp đồng mà chủ đầu tư thường dùng để huy động vốn và cần phải cân nhắc thật kỹ trước khi đặt bút ký.

Giao dịch sẽ không được công nhận trong trường hợp văn bản góp vốn phân chia lợi nhuận bằng tiền không đúng hình thức, sử dụng vốn huy động không cho dự án, không đủ điều kiện huy động vốn (không có văn bản chấp thuận được huy động vốn của Sở Xây dựng).

Đối với trường hợp trên, Khoản 1, Điều 19, Nghị định 99/2015 quy định rõ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt vi phạm theo quy định song lại không bị chịu phạt, đền tiền cọc cho người góp vốn.

Do trái với quy định của Bộ Luật dân sự năm 2005 nên văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua/thuê bất động sản, văn bản đặt cọc để giữ chỗ đều vô hiệu. Cụ thể, tiền đặt cọc, giữ chỗ không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu và sử dụng trước là trái quy định hiện hành về huy động vốn.

Thậm chí, để lấy lòng tin từ khách mua, chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc. Thế nhưng, việc xuất hóa đơn này cũng sai quy định.

Văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện. Điều kiện phát sinh được các bên thỏa thuận đưa ra và khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh.

Tuy vậy, nếu dùng để huy động vốn hoặc hứa mua bán, kiểu văn bản này cũng vô hiệu vì trái với Điều 125, Bộ Luật dân sự. Theo đó, điều kiện sẽ được coi như không xảy ra khi có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện phát sinh.

Hiện nay, hình thức huy động vốn phổ biến nhất là hợp đồng vay tiền để huy động vốn, thu trước tiền bán. Song, hợp đồng này bị vô hiệu bởi giao dịch giả tạo do việc vay tài sản có bản chất là bên cho vay giao tài sản, đến hạn trả thì bên vay phải hoàn trả tiền cho bên cho vay.

Chính vì thế, văn bản vay tiền không phải là giao dịch góp vốn, không phải là giao dịch mua bán bất động sản. Theo luật sư Phượng: "Để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư về thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính và thực qua việc triển khai các dự án và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây".

Pháp luật hiện không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng, luật sư Bùi Sinh Quyền cho biết. (Ảnh: Reatimes)

Luật sư Bùi Sinh Quyền (Văn phòng Luật sư Phúc Thọ) cho biết, pháp luật hiện không cấm doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng.

Vậy nhưng, việc mua bán nhà hình thành trong tương lai phải tuân thủ theo Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014. Loại hình bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng điều kiện là: "Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng co sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

Chỉ khi thi công xong phần móng chủ đầu tư dự án mới được mở bán. Pháp luật đều có chế tài xử phạt đối với trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai không đúng quy định.

Lý do là, các hợp đồng không tuân thủ quy định Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đều vô hiệu. Như vậy, những khách hàng đã góp vốn vào dự án là những người phải chịu nhiều thiệt thòi.

Theo luật sư Quyền: "Để tránh những rủi ro xảy ra cho mình, bạn phải là người tiêu dùng thông thái. Nắm rõ hoặc được tư vấn của các tổ chức luật về những quy định của pháp luật trước khi đặt tiền mua nhà ở hình thành trong tương lai".