Thực tế cho thấy, đất xen kẹt có giá khá mềm so với đất thổ cư nên có sức hấp dẫn nhất định đối với người mua để ở lẫn giới đầu tư. Nếu có ý định mua bán, đầu tư đất xen kẹp thì trước khi quyết định xuống tiền, bạn nên tìm hiểu kỹ về mặt pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có.

1. Đất xen kẹt là gì?

Pháp luật về đất đai hiện hành không có khái niệm hay quy định về đất xen kẹt cụ thể. Đất xen kẹt là thuật ngữ được người dân sử dụng phổ biến tại các thành phố lớn, khu vực đô thị.

Căn cứ trên thực tế thì đất xen kẹt chủ yếu là đất nông nghiệp, đất vườn (những loại đất chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở), hoặc những vị trí còn thừa sau khi quy hoạch.

Đặc điểm nổi bật của đất xen kẹt là vị trí nằm giữa khu dân cư, diện tích không lớn. Đây chủ yếu là đất vườn, ao, đất trồng cây hàng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Cụ thể, hơn đất xen kẹt bao gồm các loại sau:

• Đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư với những đặc điểm nêu trên.

• Đất vườn ao có vị trí tại thửa đất, có nhà trong khu dân cư nhưng vẫn chưa được công nhận là đất nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch đề ra. Nếu chưa có quy hoạch, đất được xác định dựa theo ranh giới hiện trạng của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của khu dân cư.

• Đất xen kẹt là phần diện tích đất được xác định là đất vườn hoặc đất ao khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu.

Đất xen kẹt tuy có giá rẻ hơn so với đất thổ cư, nhưng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là mặt pháp lý.

2. Đất xen kẹt có làm được sổ đỏ không?

• Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

- Đất không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004.

- Đất được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Hồ sơ, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất xen kẹt

Trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đất xen kẹt theo các bước như sau:

- Chuẩn bị hồ sơ: 

Theo Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cá nhân, hộ gia đình chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các loại giấy tở cần thiết sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK. 

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Một số trường hợp sẽ cần thêm giấy xác nhận của UBND cấp xã (phường, xã, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, sử dụng ổn định.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, đất xen kẹt sẽ được cấp sổ đỏ.

- Nộp hồ sơ:

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nêu trên, cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ làm sổ đỏ đất xen kẹt tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu. Trường hợp người sử dụng đất không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa.

+ Cá nhân, hộ gia đình nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cách này áp dụng trong trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa).

- Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đất xen kẹt:

Các cơ quan nhà nước có theo thẩm quyền của mình sẽ thực hiện các công việc tiếp theo để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

- Trả kết quả:

Theo quy định hiện hành, thời gian làm sổ đỏ đất xen kẹt không quá 30 ngày, tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Lưu ý, thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

- Thuế, phí khi làm sổ đỏ đất xen kẹt:

Khi làm sổ đỏ cho đất xen kẹt, người sử dụng đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện hành. Các loại thuế, phí mà người sử dụng đất cần phải nộp khi làm sổ đỏ gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp sổ, lệ phí trước bạ, phí đo đạc, thẩm định... Sau khi nhận được thông báo từ cơ quan thuế, cá nhân, hộ gia đình nộp đúng số tiền, đúng thời hạn như thông báo. Lưu ý, người sử dụng đất cần lưu giữ chứng từ, biên lai để trình khi nhận sổ đỏ.

Để được xây nhà trên đất xen kẹt, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.

3. Đất xen kẹt xây nhà được không?

Nguyên tắc sử dụng đất được quy định rõ tại Khoản 1, Điều 6, Luật Đất đai năm 2013: "Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất."

Căn cứ theo quy định trên, đất xen kẹt nếu không phải là đất thổ cư (đất ở) thì không được phép xây dựng nhà ở. Trong trường hợp này, để được xây dựng nhà ở trên đất xen két, người sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất xen kẹt sang đất ở

- Chuẩn bị hồ sơ:

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

+ Bản sao hộ khẩu thường trú, chứng minh thư hoặc thẻ căn cước công dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Nộp hồ sơ:

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

- Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan này sẽ thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu hồ sơ đúng và đầy đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; thông báo và hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất; trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Trả kết quả:

Cơ quan có thẩm quyền trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở cho cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu. Thời hạn giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

- Thuế, phí phải nộp:

Khi chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt sang đất ở, người sử dụng đất cũng phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế. Các loại thuế, phí mà người sử dụng đất phải nộp gồm:

+ Tiền sử dụng đất
+ Phí trước bạ
+ Phí thẩm định hồ sơ

Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Đối với trường hợp đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị, sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ. 

Như vậy, nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất xen kẹt, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư, thủ tục xin cấp sổ đỏ và xin giấy phép xây dựng nếu thửa đất đó thuộc khu vực đô thị.

>>> Xem thêm: Làm sao để được xây nhà trên đất nông nghiệp?

Mua đất xen kẹt, nhà đầu tư dễ mất trắng nếu không tìm hiểu kỹ.

4. Có được mua bán, chuyển nhượng đất xen kẹt?

Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

- Có Giấy chứng nhận, ngoại trừ trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai năm 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1, Điều 168 Luật này.

- Trong thời hạn sử dụng đất;

-  Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Như vậy, để được mua bán, chuyển nhượng đất xen kẹt, người sử dụng đất cần làm thủ tục cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện. Sau khi có Giấy chứng nhận, cá nhân, hộ gia đình hoàn toàn có thể chuyển nhượng, bán thửa đất cho chủ thể khác nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Nếu việc mua bán đất xen kẹt không diễn ra theo đúng trình tự pháp luật, đúng quy định hiện hành thì giao dịch mua bán không có giá trị về mặt pháp lý. Cả người bán và người mua đều không được pháp luật bảo vệ quyền lợi.

5. Có nên đầu tư, mua bán đất xen kẹt?

Để có thể quyết định mua đất xen kẹt hay không, nhà đầu tư hoặc người mua đất xây nhà ở cần nắm rõ tiềm năng cũng như những rủi ro tiềm ẩn khi mua loại đất này.

>>> Tổng hợp chi tiết nhất về đất xen kẹt dành cho các nhà đầu tư thông minh

Tiềm năng của đất xen kẹt

- Giá đất xen kẹt rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư.

- Đất xen kẹt nằm trong khu dân cư nên sẽ được hưởng lợi cơ sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích sẵn có.

- Đất xen kẹt có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư, được cấp sổ đỏ, được xây nhà ở. Giá trị bất động sản nhờ đó có thể gia tăng đột biến, sinh lời cao.

- Quá trình mua bán đất xen kẹt không mất nhiều thời gian.

Những rủi ro khi mua đất xen kẹt

- Đất xen kẹt thường nằm xen kẽ trong khu dân cư nên diện tích hạn chế, vị trí và địa hình không thuận lợi.

- Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khá phức tạp, thuế phí cao. Hồ sơ địa chính của đất xen kẹt thường liên quan đến đất vườn liền kề, đất ao bị thất lạc hoặc cũ nát, không có giấy tờ, vì thế quá trình xác định nguồn gốc đất gặp nhiều khó khăn.

- Giao dịch mua bán đất xen kẹt chủ yếu bằng giấy viết tay, không được pháp luật công nhận, bảo vệ. Đầu tư đất xen kẹt đôi khi giống như đánh cược, "được ăn cả, ngã về không".

Mua đất xen kẹt cần lưu ý gì?

Thực tế cho thấy, đất xen kẹt có vẻ hấp dẫn với khả năng sinh lời cao. Thế nhưng, loại đất này cũng tiềm ẩn muôn vàn rủi ro khó lường. Không cẩn thận tìm hiểu kỹ lưỡng, nhà đầu tư dễ mất trắng. Nếu đã quyết định mua đất xen kẹt, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau để tránh rủi ro không đáng có.

Đất xen kẹt bề ngoài thì hấp dẫn, nhưng bên trong lại tiềm ẩn muôn vàn rủi ro, không cẩn thận thì nhà đầu tư rất dễ mất trắng. Một khi đã quyết định mua, nhà đầu tư nên xem xét kỹ những điều sau:

• Tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch cũng như chủ sở hữu thửa đất xen kẹt tại cơ quan chức năng địa phương.

• Nếu đất xen kẹt đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua nên kiểm tra kỹ lưỡng thông tin trên sổ đỏ có khớp với thực địa không. 

• Thủ tục mua bán đất xen kẹt phải đúng quy định của pháp luật, phải có đầy đủ chữ ký của hai bên. Cẩn thận hơn, nên có thêm xác nhận của bên thứ ba, phòng trường hợp xảy ra kiện tụng về sau.

Qua bài viết này, bạn đọc đã nắm rõ đất xen kẹt là đất gì? có được làm sổ đỏ không, có được xây nhà trên đất này? mua bán đất xen kẹt cần lưu ý gì? Hy vọng những thông tin này sẽ hữu ích với bạn.

 

Lam Giang (TH)

 

>> Hà Nội: Nhà đầu tư không dễ thu lời từ đất xen kẹt

>> Ôm nợ 10 năm vì mua đất xen kẹt tại Hà Nội