Khái niệm quy hoạch 1/2000 và những vấn đề liên quan sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

Quy Hoạch 1/2000 Là Gì?

Quy hoạch 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị. Theo đó, bản đồ quy hoạch 1/2000 là cơ sở để triển khai lập cũng như quản lý quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500. Căn cứ quy hoạch 1/2000, các doanh nghiệp, tổ chức lập quy hoạch 1/500 để xin cấp giấy phép xây dựng cho các dự án bất động sản. 

Theo quy định hiện hành, quy hoạch 1/2000 cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch đô thị chung của địa phương. Trong khi đó, các quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cần phải phù hợp và thống nhất với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị 1/2000.

Về nội dung, quy hoạch tỷ lệ 1/2000 gồm các bản đồ không gian, bản đồ thể hiện tổng mặt bằng sử dụng đất, sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện, kiến trúc cảnh quan, quy hoạch giao thông.

Quy hoạch 1/2000 có mối quan hệ mật thiết với quyền sử dụng đất bởi nó có nhiệm vụ xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Về mặt pháp lý, quy hoạch tỷ lệ 1/2000 có giá trị pháp lý cao, là căn cứ để giải quyết tranh chấp, kiện tụng về đất đai, nhà ở.

Quy hoạch 1/2000 là bước triển khai của quy hoạch chung xây dựng đô thị, làm cơ sở để triển khai lập và quản lý quy hoạch chi tiết 1/500. Ảnh minh họa

Quy Hoạch 1/2000 Nhằm Mục Đích Gì?

Quy hoạch 1/2000 nhằm mục đích định hướng quy hoạch cho một khu đô thị, khu tái định cư, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu du lịch, khu bảo tồn, khu vui chơi giải trí,... Việc lập quy hoạch tỷ lệ 1/2000 nhằm quản lý quy hoạch một khu vực rộng lớn trong đô thị, gồm quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc cảnh quan, quy hoạch giao thông...

Cụ thể hơn, bản đồ quy hoạch 1/2000 sẽ thể hiện rõ các nội dung về chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, hệ số xây dựng, diện tích các ô đất, tầng cao tối thiểu, tầng cao tối đa của công trình, khoảng lùi công trình,... Trong một khu đô thị, quy hoạch tỷ lệ 1/2000 có nhiệm vụ chỉ ra ô đất cụ thể dành cho một dự án cụ thể, độ cao, tầng cao công trình cũng như các đường giới hạn xây dựng. Nhà thầu xây dựng sẽ căn cứ vào đó để lên thiết kế chi tiết.

Tóm lại, bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 mang tính định hướng chung, chỉ thể hiện nội dung quy hoạch tổng thể về không gian, kiến trúc chứ chưa có thiết kế chi tiết. Quy hoạch 1/2000 là cơ sở quan trọng để cơ quan chức năng quản lý xây dựng theo định hướng quy hoạch của từng địa phương.

Thời Hạn Quy Hoạch 1/2000

Tính từ ngày chủ đầu tư nộp bản quy hoạch, cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/2000 trong vòng 20 ngày. Bản quy hoạch sau đó sẽ được điều chỉnh, cập nhật vào quy hoạch chung của khu vực. Tổng thời giant hực hiện quy hoạch 1/2000 khoảng từ 4 - 6 tháng kể từ ngày chủ trương đầu tư xây dựng được chấp thuận.

>>> Xem thêm: Hướng Dẫn Cách Tra Cứu Quy Hoạch Trực Tuyến Cập Nhật Mới Nhất 2022

Quy Hoạch 1/2000 Do Ai Thực Hiện?

Địa phương nơi có quy hoạch tỷ lệ 1/2000 sẽ thực hiện quy hoạch đó. Trường hợp tại khu vực quy hoạch tỷ lệ 1/2000 có dự án mới thì đơn vị thực hiện quy hoạch là chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư tuân thủ các nội dung trong văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và quy hoạch chung của khu vực. Chủ đầu tư khi thực hiện quy hoạch 1/2000 cần làm hồ sơ, thủ tục trình cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt. Chủ đầu tư chỉ được thực hiện dự án khi quy hoạch đã được phê duyệt.

Chính quyền địa phương và chủ đầu tư thực hiện quy hoạch 1/2000. Ảnh minh họa

Hồ Sơ Trình Duyệt Quy Hoạch 1/2000

Hồ sơ trình duyệt quy hoạch 1/2000 gồm các loại giấy tờ, tài liệu sau:

Hồ Sơ Trình Duyệt Nhiệm Vụ Quy Hoạch 1/2000

• Bản thuyết minh nhiệm vụ quy hoạch (A4)
• Bản vẽ quy hoạch (A1 hoặc A0)
• Bản đồ vị trí và giới hạn tỷ lệ 1/5000 - 1/25.000
• Bản đồ quy hoạch cơ cấu phân khu chức năng
• Bản đồ khảo sát hiện trạng, địa hình tỷ lệ 1/2000
• Các văn bản pháp lý liên quan

Hồ Sơ Trình Duyệt Quy Hoạch Chi Tiết Tỷ Lệ 1/2000

• Bản đồ vị trí và giới hạn tỷ lệ 1/10.000
• Bản vẽ quy hoạch tỷ lệ 1/2000 (A1 hoặc A0)
• Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan
• Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất
• Bản đồ quy hoạch giao thông
• Bản đồ quy hoạch hạ tầng
• Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp điện
• Bản đồ quy hoạch hệ thống cấp nước
• Bản đồ quy hoạch chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
• Bản đồ quy hoạch hệ thống thoát nước và vệ sinh môi trường
• Bản đồ quy hoạch tổng hợp đường dây đường ống
• Dự thảo tờ trình phê duyệt
• Bản thuyết minh tổng hợp Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/2000 (A4)
• Bản đồ khảo sát hiện trạng kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật và đánh giá hiện trạng sử dụng đất xây dựng
• Các văn bản pháp lý liên quan đến quy hoạch

Quy Hoạch 1/2000 Khác Quy Hoạch 1/500 Như Thế Nào?

Được Xây Dựng Nhà Ở Trên Đất Quy Hoạch 1/2000 Không?

Theo quy định hiện hành, đất quy hoạch 1/2000 là đất thuộc quy hoạch chung của địa phương. Đất đó có mục đích sử dụng quy hoạch đô thị. Với đất quy hoạch 1/2000, người sử dụng đất có thể xây công trình trên đất nhưng phải tuân thủ mọi quy định của Nhà nước, tuân thủ đúng nội dung quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp đất quy hoạch 1/2000 thuộc quy hoạch khu dân cư thì người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở trên đất. Còn nếu đất thuộc quy hoạch khu chế xuất, khu công nghiệp, nhà máy, nhà xưởng thì được xây nhà xưởng, nhà máy trên đất. 

Vậy nên, khi mua đất quy hoạch 1/2000, người mua cần xác định trước mua đất để làm gì, cần xây công trình gì trên đất, từ đó lựa chọn đất phù hợp mục đích sử dụng, xây dựng.

Mua Đất Quy Hoạch Có Được Trả Lại?

Đây là băn khoăn của rất nhiều người khi mua phải đất dính quy hoạch. Có 2 trường hợp mua phải đất quy hoạch được trả lại. Cụ thể như sau:

Trường hợp bên bán đồng ý nhận lại đất: Bên bán đồng ý nhận lại đất và hoàn tiền cho người mua dù trong hợp đồng không có điều khoản quy định. Tuy nhiên, trường hợp này trên thực tế rất hiếm khi xảy ra. 

Trường hợp có cam kết trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: ​Trong hợp đồng bên bán cam kết về việc đất không nằm trong quy hoạch nhưng sau đó bên mua phát hiện đất thuộc diện quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì bên mua đất có quyền yêu cầu bên bán nhận lại đất và hoàn tiền cho mình. Trường hợp bên bán không thực hiện theo cam kết này trong hợp đồng thì người mua có quyền khởi kiện ra tòa án.

Như vậy, nếu không thuộc hai trường hợp nêu trên thì bạn không được trả lại đất quy hoạch nếu lỡ mua phải. Thế nên, trước khi xuống tiền mua đất, người mua cần phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý, quy hoạch của mảnh đất định mua.

Đất quy hoạch 1/2000 thuộc quy hoạch khu dân cư thì người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch. Ảnh minh họa

Mua Đất Quy Hoạch: Nên Hay Không?

Có nên mua đất quy hoạch 1/2000 không? Điều này tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi người, tùy từng thời điểm quy hoạch, khu vực quy hoạch để quyết định mua hay không. Loại đất quy hoạch này trên thực tế vẫn có thể mua bán, đầu tư, tuy nhiên người mua cần nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về đất quy hoạch 1/2000.

Trong thời hạn 5 năm kể từ khi công bố công khai quy hoạch 1/2000, Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì các công trình được xây dựng mới trong phạm vi, lộ giới quy hoạch không được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất. Trong khi đó, đối với trường hợp sau 5 năm Nhà nước mới thực hiện quy hoạch thì người có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo luật định.

Theo đó, nếu người sử dụng đất xây nhà ở trên đất sau thời điểm công bố quy hoạch thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Song, vẫn được tạm thời sử dụng đất cũng như nhà ở đó trước khi có quyết định thu hồi đất thực hiện dự án.

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, kể từ khi công bố quy hoạch sử dụng đất, trường hợp UBND cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất theo năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Trường hợp UBND cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất theo từng năm thì người sử dụng đất quy hoạch phải chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất trong thời gian đó vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng nhà ở, trồng cây lâu năm trên đất. Cần xin phép cơ quan chức năng có thẩm quyền nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở trên đất.

Một Số Lưu Ý Khi Mua Đất Quy Hoạch 

Nếu mua phải đất vướng quy hoạch hoặc có ý định mua đất kế hoạch, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Thứ nhất, cần xác minh rõ thời hạn thu hồi đất. Khoản 3, Điều 49, Luật Đất đai năm 2013 quy định, sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phần đất đó.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ song không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất có thể tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo luật định.

Thứ hai, cần kiểm tra đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa. Trường hợp UBND cấp huyện chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền hợp pháp đối với mảnh đất đó gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, mua bán đất...

Trong trường hợp UBND cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, mua bán cho tới khi chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch. Song, với trường hợp này, người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền nhất định: không được xây mới nhà ở/công trình trên đất, không được trồng cây lâu năm trên đất. Và cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình trên đất. 

Như vậy, bạn đọc đã nắm được khái niệm quy hoạch 1/2000 là gì; nội dung, mục đích của bản đồ quy hoạch tỷ lệ 1/2000; cơ quan phê duyệt quy hoạch và người thực hiện quy hoạch này. Cùng với đó, khi lỡ mua phải đất dính quy hoạch, người mua cũng không nên quá lo lắng, bởi trong một số trường hợp vẫn được đảm bảo các quyền của người sử dụng đất, thậm chí vẫn có thể trả lại đất quy hoạch.