Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khái niệm đất BHK là gì? Pháp luật hiện hành quy định như thế nào về đất ký hiệu BHK? Có thể chuyển đổi sang thổ cư để xây dựng nhà ở hay không?

1. Đất BHK là đất gì?

Theo quy định của pháp luật về đất đai, các loại đất sẽ được phân biệt bằng ký hiệu để thuận tiện trong việc quản lý và sử dụng. Mỗi ký hiệu đất sẽ cho chúng ta biết ý nghĩa cũng như mục đích sử dụng của loại đất đó.

Việt Nam hiện có 3 nhóm đất chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Vậy BHK là loại đất gì? Ký hiệu đất BHK thuộc nhóm đất nông nghiệp. Cụ thể, Thông tư 25/2014/BTNMT nêu rõ, BHK là ký hiệu dùng để chỉ đất trồng cây hàng năm khác thuộc loại đất nông nghiệp.

Căn cứ theo quy định trên thì đất BHK là loại đất được sử dụng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng (kể từ khi gieo trồng cho đến khi thu hoạch) không quá 01 năm, gồm cả đất trồng cây hàng năm được lưu lại gốc để tiếp tục thu hoạch, nhưng không quá 5 năm và trồng những nhóm cây hàng năm theo hình thức canh tác không thường xuyên nhưng có chu kỳ.

Cụ thể, đất trồng cây hàng năm gồm các nhóm đất sau: 

- Đất trồng cây hàng năm là đất trồng lúa.

- Đất trồng cây hàng năm là đất trồng cây khác không phải lúa như cây dược liệu, cây rau, sả, mía, cói, đất trồng cỏ, đất đã qua cải tạo để thực hiện chăn nuôi gia súc.

- Đất nương rẫy được sử dụng để trồng cây hàng năm khác.

Đất BHK là loại đất trồng cây hàng năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2. Việc sử dụng đất BHK được quy định như thế nào?

Điều 129, Luật Đất đai năm 2013 quy định về đất BHK như sau:

• Đối với đất thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc TW nằm trong khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và khu vực Đông Nam Bộ, cá nhân, hộ gia đình sẽ được giao đất trồng hàng năm với diện tích không quá 3 ha.

• Đối với đất thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác, cá nhân, hộ gia đình sẽ được giao đất trồng cây hằng năm với diện tích không quá 2 ha.

• Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất BHK trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp theo hạn mức trên hoặc cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp.

• Pháp luật về đất đai hiện hành cũng quy định các hành vi bị cấm như nhận chuyển sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với cá nhân, hộ gia đình.

3. Thời hạn sử dụng đất BHK là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 125 và Điều 126, Luật Đất đai năm 2013, thời hạn sử dụng đất BHK được chia làm 2 loại, gồm đất có thời hạn sử dụng và đất sử dụng ổn định lâu dài.

- Loại 1: Đất BHK được sử dụng đất ổn định lâu dài. Loại này chủ yếu là do cộng đồng dân cư sử dụng.

- Loại 2: Đất BHK có thời hạn sử dụng

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định.

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình không quá 50 năm. Hết thời hạn thuê đất, nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Lưu ý:

- Thời gian sử dụng đất BHK nêu trên có thể bị chấm dứt nếu bên cho thuê muốn hoàn trả đất khi không có nhu cầu sử dụng hoặc nếu sử dụng đất sai mục đích sẽ bị nhà nước thu hồi.

- Khi hết thời hạn sử dụng đất BHK, nếu không được gia hạn hoặc không có nhu cầu gia hạn, không tiếp tục thuê thì sẽ bị thu hồi đất.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định thì đất trồng cây hàng năm vẫn được tách thửa.

Thủ tục gia hạn đất BHK

Theo Khoản 1, Điều 126, Luật đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất BHK được quyền gia hạn sử dụng đất với thời hạn 50 năm. Khoản 3, Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

• Hồ sơ gia hạn đất BHK gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).

• Trình tự thủ tục gia hạn đất BHK

- Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất tại UBND cấp xã.

- Bước 2: UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, cơ quan này sẽ chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

- Bước 3 : Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Đất BHK có được tách thửa?

Tách thửa là nhu cầu phổ biến của người dân trong quá trình sử dụng đất. Vậy đất BHK có được tách thửa không? Câu trả lời có, loại đất này vẫn được xét duyệt tách thửa nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện sau đây:

• Thứ nhất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, đây phải là loại đất BHK không có thời hạn sử dụng, thuộc sở hữu của người muốn tách thửa.

• Thứ hai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau khi tách thửa, đất đó vẫn phải dùng để trồng các loại cây hàng năm. Còn nếu chủ sở hữu muốn sử dụng đất với chức năng khác thì phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

• Thứ ba, diện tích tối thiểu được tách thửa phải phù hợp với điều kiện cũng như tập quán tại từng địa phương.

Ngoài ra, tùy điều kiện cụ thể, từng tỉnh có thể có các điều kiện tách thửa khác đối với đất BHK được quy định cụ thể tại quyết định của UBND tỉnh.

5. Đất BHK có chuyển đổi sang đất ở được không?

Điểm d, Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất trồng cây hằng năm muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư phải có sự thống nhất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Cụ thể, UBND cấp huyện sẽ xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất thuộc sở hữu của hộ gia đình, cá nhân.  Trong khi đó, UBND cấp tỉnh sẽ xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với trường hợp đất thuộc sở hữu của tổ chức.

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm của huyện và dựa theo nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ xem xét, cân nhắc để xét duyệt hồ sơ chuyển đổi đất BHK sang đất ở.

Lưu ý: Về tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện chuyển đổi đất BHK sang đất ở, điểm b, Khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định là khoảng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở so với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Giá đất này được tính tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Để được xây nhà trên đất BHK, cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Có được xây dựng nhà ở trên đất BHK?

Theo quy định hiện hành, chủ sở hữu chỉ được xây dựng nhà ở trên đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị. Trong khi đó, đất BHK thuộc nhóm đất nông nghiệp, vì thế người sử dụng đất không được xây nhà ở trên đất này. Tuy vậy, nếu vẫn muốn xây nhà trên đất BHK, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (đất ở). Trường hợp yêu cầu chuyển đổi được chấp thuận thì bạn hoàn toàn có thể xây nhà hợp pháp trên đất này.

6. Đất BHK có thế chấp ngân hàng được không?

Điều 188, Luật đất đai năm 2013 quy định, để có thể thế chấp vay vốn ngân hàng, đất trồng cây hàng năm cần đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

• Có sổ đỏ và đầy đủ giấy chứng nhận quyền sở hữu đất kèm theo;

• Đất không bị tranh chấp;

• Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.

Theo đó, nếu đáp ứng được các điều kiện trên thì đất BHK hoàn toàn có thể thế chấp vay vốn ngân hàng. Thế nhưng, trên thực tế, rất ít ngân hàng thương mại tại Việt Nam nhận thế chấp đất nông nghiệp. Thủ tục thẩm định, kiểm tra cũng rất nghiêm ngặt và mất thời gian. Nếu được chấp nhận cho vay thì khoản vay cũng bị giới hạn và thường rất thấp.

Kinh nghiệm cho thấy, bạn nên chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang đất thổ cư để có thể thế chấp vay vốn ngân hàng một cách nhanh chóng, hiệu quả.

7. Đầu tư bất BHK - nên hay không?

Với những phân tích ở trên, hẳn bạn đã có câu trả lời cho riêng mình. Việc có nên rót tiền mua bán, đầu tư đất BHK hay không là tùy thuộc vào nhu cầu, mục đích và điều kiện cụ thể của mỗi người.

Đất nông nghiệp nói chung và đất trồng cây hàng năm nói riêng đều có những ưu điểm nổi trội như giá mềm hơn so với đất thổ cư, tiềm năng sinh lời lớn tùy vị trí, quy hoạch. Tuy nhiên, nếu không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro khôn lường, thậm chí là "trắng tay".

Thực tế cho thấy, dù tiềm năng lợi nhuận khi đầu tư đất nông nghiệp khá cao nhưng rủi ro đi kèm cũng không hề nhỏ. Nhiều trường hợp vì chưa tìm hiểu kỹ pháp lý và quy hoạch, nhà đầu tư mua phải đất không nằm trong diện quy hoạch đất ở nên không thể chuyển đổi sang đất thổ cư. 

Do đó, để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư đất trồng cây hàng năm, nhà đầu tư cần lưu ý một số vấn đề như: Tìm hiểu kỹ về pháp lý, quy hoạch khu đất để tránh mua phải đất không thuộc diện quy hoạch đất ở; hiểu rõ các quy định về pháp luật về loại đất này. Đồng thời, nhà đầu tư cần nguồn vốn dồi dào bởi đối với đất BHK, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất mất nhiều thời gian và nhiều rủi ro có thể xảy ra.

Tóm lại, với những thông tin mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc đã có được cái nhìn tổng quan về đất trồng cây hàng năm - đất BHK. Qua đó, góp phần giúp bạn đưa ra quyết định có nên xuống tiền đầu tư loại đất nông nghiệp này hay không.

Lam Giang (TH)

>> 7 điều cần biết về đất khai hoang

>> Sổ xanh là gì? Đất sổ xanh có được xây nhà ở?

>> Đất nền dự án là gì? Quy trình, thủ tục cấp sổ đỏ ra sao?