Ông Đào đưa ra 4 khuyến nghị để nhà đầu tư cân nhắc, thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền đầu tư bất động sản năm 2019.

1. Ưu tiên căn hộ nhỏ

Đối với căn nhà đầu tiên mua trong năm 2019, nhà đầu tư không nên ham nhà to dù mục đích mua để ở, cho thuê, tích lũy tài sản hay bán lại kiếm lời. Nhằm đảm bảo an toàn, các gia đình trẻ có thu nhập chưa cao, dòng tiền tích lũy chưa lớn nên mua nhà có giá trị vừa phải, phù hợp với khả năng chi trả. 

Ngôi nhà đối với phần lớn người Việt vừa là nơi để ở, là tài sản tích lũy vừa là thước đo cho sự thành công. Thế nhưng, đừng vì sĩ diện mà mua nhà to, chọn nhà quá sang trọng theo sở thích rồi thiếu hụt tài chính dẫn đến phải vay mượn nhiều và sẽ tự làm khó mình. Thời điểm thích hợp để đổi nhà lớn hơn là sau khi tích lũy đủ lớn, đã trả được một khoản đáng kể cho căn đầu tiên. Trong năm Kỷ Hợi 2019, nhà nhỏ với tổng giá trị thấp sẽ dễ bán, dễ mua, dễ cho thuê là suất đầu tư hiệu quả và an toàn. 

Bên cạnh đó, với các nhà đầu tư bắt đầu mua căn nhà thứ 2 trở đi trong năm nay nên ưu tiên hàng đầu là tính thanh khoản cao, tức dễ mua bán trên thị trường thứ cấp. Hai là, khả năng khai thác dòng tiền phải tốt, tức dễ cho thuê. Song, do lượng nhà bàn giao ra thị trường rất lớn nên giá thuê nhà đang chịu áp lực giảm. 

Nhà đầu tư cần phải hết sức thận trọng và tỉnh táo khi rót tiền vào bất động sản năm 2019. (Ảnh: Vũ Lê)

2. Nên thận trọng với đòn bẩy tài chính

Hiện rất nhiều nhà đầu tư quan tâm tới tỷ lệ vay ngân hàng bao nhiêu là an toàn khi đầu tư bất động sản năm 2019. Để tham gia vào kênh đầu tư này, nhà đầu tư đều sử dụng vốn vay với điều kiện là thị trường diễn biến bình thường như mọi năm. Vậy nhưng, trong năm nay, chính sách siết tín dụng vào bất động sản đã bước vào lộ trình quan trọng. Dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc sẽ bị hạn chế khi tỷ lệ dùng vốn vay ngắn hạn cho vay dài hạn tiếp tục giảm xuống. 

Nhằm tránh rủi ro do biến động của thị trường tín dụng, trước khi vay ngân hàng để đầu tư nhà đất, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng. Mức tăng giá đối với bất động sản đã có giá khá cao sẽ không còn cao như các năm trước. Thậm chí, khả năng đứng giá hay điều chỉnh dần dần có thể xảy ra với những phân khúc dư cung. Thế nên, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro lớn nếu đầu tư không đúng và tỷ lệ vay ngân hàng cao. Để cân bằng được lợi ích cũng như rủi ro, mức vay ngân hàng không nên cao quá 40% vốn tự có. 

3. Đầu tư vào sản phẩm có nhu cầu lớn

Nguồn cung sơ cấp của bất động sản năm 2019 sẽ bị hạn chế bởi nhiều biến cố xảy ra như thanh kiểm tra dự án, rà soát thủ tục pháp lý, hạn chế cấp phép dự án mới... Tuy vậy, nguồn hàng vẫn khá dồi dào ở các tỉnh giáp ranh và vùng ven Tp.HCM. Điều quan trọng là, nhà đầu tư cần lựa chọn được loại bất động sản phù hợp để đầu tư. 

Theo đó, phân khúc dành cho khách hàng có nhu cầu thật sẽ được lựa chọn hàng đầu và quan tâm nhiều nhất. Đây sẽ là phân khúc đảm bảo hiệu quả, an toàn cho suất đầu tư. Đối với các bất động sản có giá bị đẩy lên quá cao trong các cơn sốt ảo, nhà đầu tư nên thận trọng, đồng thời tránh rót vốn vào những khu vực có tốc độ phát triển quá chậm (nhu cầu thực thấp) song lại có giá cao ngất ngưởng. Nhằm tránh rủi ro ngoài ý muốn về thanh khoản, nhà đầu tư nên đổ tiền vào phân khúc có nhu cầu thật.

4. Mức giá bất động sản quá cao là cái bẫy

Việc đầu tư địa ốc năm nay có khác biệt lớn so với những năm 2015-2018. Từ năm 2008-2013, thị trường nhà đất suy giảm, đến năm 2014 có dấu hiệu phục hồi và từ năm 2015 trở đi đã tăng trưởng trở lại. Thực tế cho thấy, không ít cơn sốt đất đã diễn ra trong giai đoạn 2015-2018 khiến tốc độ tăng giá nhà đất rất cao, đỉnh điểm là năm 2016-2017. Từ năm 2018, thị trường bắt đầu tăng chậm lại và xuất hiện nhiều hơn các dấu hiệu giảm tốc. 

Thặng dư tích lũy của người dân sau gần 10 năm được đưa vào đầu tư trong khoảng thời gian 2015-2018 tạo nên diễn biến nói trên. Trong năm nay, mặt bằng giá bất động sản đã bị đẩy lên khá cao từ những năm trước. Do đó, nhà đầu tư cũ có thể chốt lời, trong khi nhà đầu tư mới ít nhiều có tâm lý thận trọng hơn khi rót tiền vào kênh địa ốc.

Lượng tiền đầu tư nhà đất trong năm nay sẽ không bằng các năm 2016-2017 bởi dòng tiền tích lũy của người dân phần lớn đã đổ vào thị trường các năm trước. Đồng thời, giá bất động sản năm nay khó tăng mạnh như giai đoạn trước. Mức giá càng cao, nhà đầu tư càng phải tỉnh táo.